1 mai 2026
Mémoire de la CODP sur une proposition réglementaire visant à fixer un délai pour le paiement par les locataires d’un seuil d’arriérés de loyer pour pouvoir soulever des questions lors d’une audience portant sur des arriérés de loyer
Introduction
En novembre 2025, la Commission ontarienne des droits de la personne (CODP) a formulé des commentaires sur le Projet de loi 60 : Loi de 2025 visant à lutter contre les retards et à construire plus rapidement et sur son annexe 12 qui a modifié la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.
La CODP est heureuse d’avoir l’occasion de présenter ces mémoires sur les quatre projets de règlements mettant en œuvre les modifications apportées par le projet de loi 60 aux articles 58(1.1), 77 (8)(b) et 94.10(8)(b); 82(2); et 83(1)(b) et 94.12(1)(b) de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation. S’ils sont adoptés, ces projets de règlement auraient pour effet :
- d’obliger la Commission de la location immobilière (CLI) à conclure qu’un locataire ou un membre d’une coopérative de logement sans but lucratif a continuellement payé un loyer en retard si au moins trois paiements de loyer ont été effectués en retard au cours d’une période de six mois;[1]
- de limiter les cas où la CLI peut annuler une ordonnance d’expulsion lorsque le propriétaire et le locataire se sont entendus pour résilier la location;[2]
- de limiter les cas où la CLI peut reporter l’exécution d’une ordonnance d’expulsion;[3] et
- d’exiger qu’un locataire paie 50 % de ses arriérés de loyer au moins sept (7) jours avant une audience relative aux arriérés de loyer pour soulever certaines questions dans le cadre d’une audience.[4]
Les modifications réglementaires proposées, prises individuellement et cumulativement, créent des obstacles supplémentaires pour les locataires devant la CLI et limitent le pouvoir discrétionnaire de cette dernière quant à l’examen de la situation du locataire, ce qui peut mener à des expulsions évitables ou inutiles. Ces modifications risquent d’affecter négativement les locataires qui s’identifient, en vertu du Code des droits de la personne de l’Ontario (le Code), comme des personnes ayant un handicap, des autochtones, des personnes racialisées, des parents seuls (majoritairement des femmes), de nouveaux arrivants et des bénéficiaires de l’aide publique.
Le gouvernement devrait adopter une approche fondée sur les droits de la personne pour les règlements susceptibles d’affecter de manière disproportionnée ces groupes, en plus de créer une discrimination systémique ou d’y contribuer.
Cette soumission met en lumière des préoccupations relatives aux droits de la personne et formule des recommandations fondées sur les droits de la personne concernant le projet de règlement visant à fixer un délai pour le paiement d’un seuil d’arriérés afin de soulever des questions dans le cadre d’une audience sur les arriérés de loyer d’un locataire.
Logement locatif et droits de la personne
Le logement est une nécessité essentielle à la dignité humaine et est reconnu comme un droit de la personne en vertu du droit international et du droit fédéral canadien.[5] Le Code des droits de la personne (Code) de l’Ontario prime sur les autres lois provinciales, y compris la Loi sur la location à usage d’habitation. Le Code interdit toute discrimination en matière de logement et de services. Par conséquent, la Loi sur la location à usage d’habitation doit se conformer au Code et la CLI doit tenir compte du Code et l’appliquer lorsqu’elle exerce son autorité en vertu de la Loi sur la location à usage d’habitation. Cela inclut, par exemple, lorsqu’elle décide de refuser ou de reporter une expulsion, [6]en examinant si le comportement du locataire était lié à un handicap ou si le propriétaire a respecté ses obligations en vertu du Code.[7]
La CLI est également tenue de veiller à ce que ses processus soient équitables sur le plan procédural, accessibles et qu’elle offre des mesures d’adaptation jusqu’à la limite de la contrainte excessive. Cela est nécessaire pour garantir à toutes les personnes la possibilité de connaître les questions auxquelles elles doivent répondre et d’être entendues devant la CLI.[8]
Les locataires ne connaissent pas tous leurs droits en vertu du Code et ils peuvent faire face à des obstacles cumulatifs lorsqu’ils font valoir leurs droits devant la CLI. Les personnes ayant des troubles mentaux ou un handicap physique peuvent manquer de soutien ou de ressources de défense de leurs droits avant l’audition. Les nouveaux arrivants et les locataires confrontés à des barrières linguistiques peuvent être incapables de soumettre des preuves ou de comprendre les exigences procédurales. Les locataires autochtones peuvent faire face à des désavantages systémiques, notamment un accès limité à des conseils juridiques ou à des services culturellement appropriés. De nombreux groupes peuvent avoir des difficultés à obtenir des conseils juridiques ou à respecter des échéanciers serrés ou rigides. La suppression de la flexibilité des procédures de la CLI accentue les inégalités systémiques en touchant de manière disproportionnée les personnes qui font déjà face à des obstacles supplémentaires en matière de logement et de processus juridiques.[9]
De plus, les modifications substantielles apportées à la Loi sur la location à usage d’habitation et aux règlements proposés ont le potentiel d’affecter négativement les personnes protégées par le Code qui sont plus susceptibles d’être locataires, de vivre dans la pauvreté ou d’avoir des revenus moyens plus faibles que la population générale. Les faibles revenus sont liés à des facteurs tels que l’âge, l’ascendance, le handicap, l’origine ethnique, l’état familial, l’identité de genre, le lieu d’origine, la race ou le fait de bénéficier de l’aide publique.[10] Il existe un lien entre la pauvreté et l’augmentation des demandes d’expulsion, probablement en raison du risque accru d’arriérés chez les locataires à faibles revenus.[11] Par exemple, les personnes ayant un handicap sont plus susceptibles de manquer un paiement de loyer, et les difficultés financières constituent l’une des principales raisons pour lesquelles elles sont forcées vers l’itinérance, avec un taux de risque quatre fois supérieur à celui du reste de la population. [12]
Les personnes ayant un handicap sont aussi plus susceptibles de vivre dans des logements locatifs nécessitant des réparations majeures en comparaison avec le reste de la population.[13] De même, les nouveaux groupes d’immigrants et les minorités racialisées, y compris les personnes noires d’origine africaine, sont plus susceptibles que les non-immigrants de vivre dans des logements de mauvaise qualité.[14] Les locataires sont souvent incapables de tenir les propriétaires responsables de l’état du logement tant qu’ils ne soulèvent pas ces questions lors d’une audience sur les arriérés de loyer.[15]
En plus d’être plus susceptibles de faire face à des expulsions,[16] certains groupes protégés par le Code sont plus susceptibles de faire l’objet de discrimination en matière de logement locatif et, par conséquent,[17] de se retrouver en situation d’itinérance.[18] Par exemple, les communautés noires connaissent le taux d’itinérance le plus élevé de toutes les communautés racialisées (non autochtones) au Canada[19] et sont également touchées de manière disproportionnée par les expulsions.[20] Les peuples autochtones sont surreprésentés parmi les personnes en situation d’itinérance[21] et sont plus susceptibles de faire partie des populations en situation d’itinérance « à l’extérieur des refuges » ou « dans des lieux extérieurs ».[22] Ils font face à des obstacles uniques à l’accès à la justice en raison des répercussions du colonialisme et des traumatismes. [23]Par conséquent, les modifications apportées par le projet de loi 60 à la Loi sur la location à usage d’habitation et les modifications réglementaires associées qui augmentent le risque d’expulsion ou d’expulsion vers une situation d’itinérance soulèvent d’importantes préoccupations en matière de droits de la personne.
Les mémoires de la CODP
Préoccupations fondées sur les droits de la personne concernant l’obligation des locataires de payer 50 % des arriérés impayés sept jours avant une audience de la Commission de la location immobilière (CLI) pour pouvoir soulever des problèmes
La Loi de 2025 visant à lutter contre les retards et à construire plus rapidement - Projet de loi 60, a modifié la Loi sur la location à usage d’habitation pour exiger qu’un locataire paie 50 % des arriérés impayés afin d’être autorisé à soulever des problèmes lors d’une audience sur les arriérés de loyer (art. 82(4)). En novembre 2025, la CODP a présenté des soumissions concernant les préoccupations fondées sur les droits de la personne soulevées par cette modification. Cette modification n’entre en vigueur qu’après l’adoption d’un règlement d’application.
Le règlement proposé exigerait que le paiement de 50 % soit versé au propriétaire au moins sept jours avant l’audience. Les modifications apportées au projet de loi 60 à la Loi sur la location à usage d’habitation ont aussi réduit de 14 à sept (7) jours le délai dont dispose un propriétaire pour demander une expulsion en cas de loyer impayé. L’effet combiné de ces modifications et du règlement proposé est de réduire le délai dont disposent les locataires pour connaître leurs droits, obtenir des conseils juridiques ou rassembler les fonds nécessaires pour payer 50 % des arriérés impayés avant une audience.
Empêcher les locataires qui ne peuvent satisfaire aux exigences procédurales et financières de soulever des questions légitimes compromet l’accès à la justice, l’équité procédurale et le droit d’être entendus. Cela affecte négativement les locataires issus de groupes protégés par le Code qui sont plus susceptibles d’accumuler des arriérés de loyer, notamment pour des raisons liées à un motif protégé comme un handicap, et qui manquent de ressources financières pour atteindre ce seuil financier.
En même temps, les membres de groupes protégés par le Code sont plus susceptibles de vivre dans des logements nécessitant des réparations, de subir du harcèlement et de la discrimination de la part des propriétaires, ainsi que de constater des manquements à leur devoir de fournir des mesures d’adaptation.[24] En d’autres termes, les locataires issus de groupes protégés par le Code sont simultanément plus susceptibles de se trouver confrontés aux conditions que l’article 82 de la Loi sur la location à usage d’habitation visait à régler, mais moins susceptibles de satisfaire aux exigences du règlement proposé pour les soulever lors d’une audience de la CLI. Il en résulte qu’ils peuvent être expulsés malgré la présence d’un moyen de défense légitime contre la demande du propriétaire.
Les locataires qui se représentent eux-mêmes ne peuvent déterminer des questions liées au Code que le jour même de l’audience ou à une date proche de celle-ci. Cela peut être dû à un manque d’accès à des conseils juridiques en temps opportun, à un handicap, à des barrières linguistiques, à un traumatisme ou à d’autres raisons liées aux motifs prévus par le Code.
La primauté du Code signifie que le Code doit toujours être pris en compte.[25] Cependant, les locataires peuvent ne pas être conscients qu’ils ont le droit de soulever des questions relatives aux droits de la personne, même s’ils ne peuvent pas s’acquitter de leurs arriérés impayés à l’avance. Cette exigence a pour effet de dissuader les locataires de faire valoir leurs droits légitimes en matière d’entretien, de harcèlement et de discrimination devant la CLI.
Les modifications au projet de loi 60 et au projet de règlement augmentent le risque d’expulsion pour les populations vulnérables. Ces personnes font face à des défis supplémentaires pour se relocaliser et trouver un autre logement et peuvent se retrouver en situation d’itinérance en conséquence.
Les recommandations de la CODP
Abroger l’exigence de paiement anticipé de 50 % comme condition préalable pour soulever des questions lors d’une audience relative aux arriérés de loyer, ou ne pas mettre cette disposition en vigueur.
Préciser, à titre subsidiaire, que les raisons ou les autres circonstances atténuantes liées au Code justifiant des arriérés, ou les moyens de défense liés au Code pour non-paiement du loyer, peuvent être soulevés sans préavis ni paiement anticipé au propriétaire, et accorder à la CLI le pouvoir discrétionnaire de renoncer à toute exigence de paiement anticipé dans les circonstances appropriées.
Notes de fin
[1]Le Registre de la réglementation de l’Ontario, « Obtenir des commentaires sur un projet de règlement visant à clarifier la notion de paiement tardif « continuel » du loyer » » (10 avril 2026), en ligne : <www.regulatoryregistry.gov.on.ca/fr/proposition/53776>.
[2]Le Registre de la réglementation de l’Ontario, « Obtenir des commentaires sur un projet de règlement visant à limiter la capacité de la Commission de la location immobilière d’annuler une ordonnance d’expulsion » (10 avril 2026), en ligne : <www.regulatoryregistry.gov.on.ca/fr/proposition/53775>.
[3]Le Registre de la réglementation de l’Ontario, « Obtenir des commentaires sur un projet de règlement visant à limiter la capacité de la Commission de la location immobilière de reporter l’exécution d’une ordonnance d’expulsion » (10 avril 2026), en ligne : <www.regulatoryregistry.gov.on.ca/fr/proposition/53773>.
[4]Le Registre de la réglementation de l’Ontario, « Obtenir des commentaires sur un projet de règlement visant à fixer un délai et le paiement d’un seuil d’arriérés pour soulever des questions dans le cadre d’une audience sur les arriérés de loyer d’un locataire » (10 avril 2026), en ligne : <www.regulatoryregistry.gov.on.ca/fr/proposition/53774>.
[5] Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, 16 décembre 1966, vol. 999 du Recueil des traités des Nations Unies, art. 11 (entré en vigueur le 3 janvier 1976, adhésion du Canada le 19 mai 1976); Loi nationale sur l’habitation, L.C. 2019, ch. 29, art. 313.
[6] Walmer Developments c. Wolch; CanLII 42163 2003 (ON SCDC), en ligne : <Canlii.ca/t/5z8k>canlii.ca/t/5z8k> (en anglais uniquement).
[7]La Cour divisionnaire de l’Ontario a conclu que lorsqu’une demande d’expulsion d’un propriétaire repose sur la conduite du locataire, la Commission de la location immobilière doit déterminer si cette conduite est directement liée au handicap du locataire et si le propriétaire a pris les mesures d’adaptation nécessaires jusqu’à la limite de la contrainte excessive; Connelly c. Mary Lambert Swale Nonprofit Homes, 2007 CanLII 52787 (ON SCDC), au par. 8, en ligne : <canlii.ca/t/1v2hp> (en anglais uniquement). Même si le Code n’est pas directement applicable, la CLI peut aussi tenir compte de facteurs tels que le handicap du locataire et des circonstances similaires pour décider s’il faut libérer de l’expulsion; Sterling Karamar Property Management Inc c. Horning, 2025 ONCLI 86556, en ligne : <canlii.ca/t/khwxp> (en anglais uniquement).
[8]Commission de la location immobilière, « Droits de la personne, ligne directrice 17 » (15 décembre 2018), en ligne : <tribunalsontario.ca/documents/cli/Interpretation%20Guidelines%20(fr)/17%20-%20Droits%20de%20la%20personne.html> [ligne directrice 17 de la CLI].
[9] Toronto Community Housing Corporation c. Michael, 2024 ONCLI 20082, en ligne : <canlii.ca/t/k76w4> [Michael] (en anglais uniquement).
[10]Conseil consultatif national sur la pauvreté, Nous pouvons faire mieux : ce n’est pas un filet de sécurité si les mailles sont aussi grandes (Ottawa : Emploi et Développement social Canada, 2025), page 25, en ligne : <www.canada.ca/content/dam/esdc-edsc/documents/programs/poverty-reduction/national-advisory-council/reports/2025-annual/NACP_2025_Annual_Report-FR.pdf>.
[11] Scott Leon et James Iveniuk, Forced Out: Evictions, Race, and Poverty in Toronto (Toronto : Wellesley Institute, 2020) à 11, en ligne : <www.wellesleyinstitute.com/wp-content/uploads/2020/08/forced-out-evictions-race-and-poverty-in-toronto-.pdf> (en anglais uniquement).
[12] Commission canadienne des droits de la personne, « Communiqué conjoint – De nouvelles données font ressortir de troublantes iniquités en matière de logement qui touchent les personnes en situation de handicap » (3 décembre 2024), en ligne : <www.ccdp-chrc.gc.ca/ressources/salle-des-nouvelles/communique-conjoint-de-nouvelles-donnees-font-ressortir-de>.
[13]Par exemple, consultez : Jeff Randle et Zachary Thurston, Expériences en matière de logement au Canada : Personnes ayant une incapacité (Ottawa : Statistique Canada, 2022) à 9, en ligne : <www150.statcan.gc.ca/pub/46-28-0001/2021001/article/00011-fra.pdf>.
[14] Statistique Canada, « Les conditions de logement des groupes racisés : un aperçu » (23 janvier 2023), en ligne : <www150.statcan.gc.ca/n1/daily-quotidien/230123/dq230123b-fra.htm>.
[15]Consultez : Alexandre c. Jones, 2022 CanLII 82028 (ON CLI), en ligne : <canlii.ca/t/jrtz0> [Alexandre]; Commission de la location immobilière, « Brochure : Questions qu’un locataire peut soulever durant une audience donnant suite à une requête du locateur pour non-paiement du loyer », (dernière mise à jour en juin 2021), en ligne : <tribunalsontario.ca/documents/cli/Brochures%20(fr)/Issues%20a%20Tenant%20Can%20Raise%20at%20a%20Hearing%20about%20a%20Landlords%20Application%20for%20Non%20Payment%20of%20Rent_FR.html> [brochure CLI]; Sarah Buhler, Droit à l’assistance d’un avocat pour les locataires menacés d’expulsion : la sécurité d’occupation au Canada (Ottawa : Bureau du défenseur fédéral du logement, 2022) de 6 à 9, en ligne : homelesshub.ca/wp-content/uploads/2023/03/Buhler-droit_a_lassistance_dun_avocat-securite_doccupation.pdf. Les personnes les plus vulnérables et ayant le plus besoin de logements abordables sont plus susceptibles d’être expulsées en raison de rénovations ou de réaménagements planifiés. Dans certains cas, ces expulsions sont dues à la négligence intentionnelle des propriétaires envers leur propriété, ce qui oblige les locataires à partir; Sarah Zell et Scott McCullough, Evictions and Eviction Prevention in Canada (Winnipeg : Institute of Urban Studies, 2020) à 76, en ligne : <eppdscrmssa01.blob.core.windows.net/cmhcprodcontainer/sf/project/archive/research_6/evictions-and-eviction-prevention-in-canada.pdf> (en anglais uniquement); Harrison Samphir, « Financialized landlords are targeting Black and Arab neighbourhoods across Canada » (23 octobre 2025), en ligne : <breachmedia.ca/financialized-landlords-are-targeting-black-and-arab-neighbourhoods-across-canada/> (en anglais uniquement). à 29.
[16]Par exemple consultez : Leon et Iveniuk, supra, note 11 à la page 11; Commission canadienne des droits de la personne, Race et sécurité du logement : La sécurité d’occupation au Canada (Ottawa : le Bureau de la défenseure fédérale du logement, 2022) aux pages 15-16, en ligne : <homelesshub.ca/wp-content/uploads/2023/03/Gupta-race_et_securite_de_logement-securite-doccupation.pdf>; et Prentiss Dantzler, Khalil Martin et Abigail Meza, « Visible Minorities, Visible Risk: Toronto’s Unequal Eviction Burden » (16 septembre 2025), en ligne : <metropolitics.org/visible-minorities-visible-risk-toronto-s-unequal-eviction-burden.html> (en anglais uniquement).
[17]Par exemple, les nouveaux arrivants qui essaient d’obtenir un logement locatif sont 11 fois plus susceptibles de subir de la discrimination que les personnes qui ne sont pas de nouveaux arrivants; Megan Earle, Gordon Hodson et Sophie O’Manique, Mesurer la discrimination dans le logement locatif au Canada (Ontario : Centre canadien du droit au logement, 2025) à la page 4, en ligne : <housingrightscanada.com/wp-content/uploads/2025/03/Resume-du-rapport-Mesurer-la-discrimination-dans-le-logement-locatif-au-Canada-mars-2025.pdf>.
[18] Taranco c. Michèdes, 2010 TDPO 128 au par. 29, en ligne : <canlii.ca/t/27swv> (en anglais uniquement); AB c. Havcare Investments Inc, 2014 TDPO 1087 au par. 128, en ligne : <canlii.ca/t/g86mw> (en anglais uniquement).
[19] Société canadienne d’hypothèques et de logement, Expulsions de locataires au Canada : Populations en situation de vulnérabilité (Ottawa : Société canadienne canadienne d’hypothèques et de logement, 2025) page 2, en ligne : <assets.cmhc-schl.gc.ca/sites/cmhc/professional/housing-markets-data-and-research/housing-research/research-reports/2025/evictions-canada-populations-experiencing-vulnerabilities-fr.pdf>.
[20]Ontario Federation of Indigenous Friendship Centres, « Written Submission to the Standing Committee on Indigenous and Northern Affairs on the Effects of the Housing Shortage on Indigenous Peoples Across Canada » (25 mars 2022), en ligne : <www.ourcommons.ca/Content/Committee/441/INAN/Brief/BR11678666/br-external/OntarioFederationOfIndigenousFriendshipCentres-Updated-e.pdf>. (en anglais uniquement). La CLI a conclu que la situation unique des personnes autochtones doit être prise en compte dans le contexte de la prise de décision administrative, y compris lorsque la CLI prend en compte « toutes les circonstances » pour décider d’accorder ou non un allègement contre l’expulsion. Cela inclut la surreprésentation des personnes autochtones parmi la population de personnes en situation d’itinérance et les répercussions du colonialisme et des traumatismes sur les peuples autochtones; Michael, supra, note 9.
[21] Kandace Bond Wileman, Heather Butt et Annandi Diaram, « Searching for Indigenous Access to Justice in Ontario Tribunals », 2025 CanLIIDocs 1620, en ligne : <canlii.ca/t/7nntt> (en anglais uniquement).
[22]Ontario Federation of Indigenous Friendship Centres, supra, note 20. La CLI a conclu que la situation unique des personnes autochtones doit être prise en compte dans le contexte de la prise de décision administrative, y compris lorsque la CLI prend en compte « toutes les circonstances » pour décider d’accorder ou non un allègement contre l’expulsion. Cela inclut la surreprésentation des personnes autochtones parmi la population de personnes en situation d’itinérance et les répercussions du colonialisme et des traumatismes sur les peuples autochtones; Michael, supra, note 9.
[23] Wileman, Butt et Diaram, supra, note 21.
[24]Randle et Thurston, supra, note 13; Statistique Canada, supra, note 14; Alexandre, supra, note 15; Brochure de la CLI, supra, note 15; Bühler, supra, note 15; Zell et McCullough, supra, note 15; Samphir, supra, note 15.
[25] Directive 17 de la CLI, supra, note 8 aux par. 2-3.