Rapport de l’enquête sur la délivrance de permis de logement locatif dans la ville de North Bay

1. Sommaire

Le règlement municipal de la ville de North Bay régissant la délivrance de permis autorisant les logements locatifs a été adopté le 1^er janvier 2012 et est entré en vigueur le 1^er mai 2012. Entre autres, ce règlement impose un nombre maximal de chambres à coucher, des exigences en matière de surface de plancher brute
et des droits d’obtention de permis pour certaines unité de logements locatifs.

La Commission ontarienne des droits de la personne (CODP) se préoccupait du fait que le règlement municipal puisse réduire l’accès à des logements locatifs abordables et ainsi nuire aux groupes protégés par le Code des droits de la personne de l’Ontario (Code) qui dépendent de l’accès à ce genre de logements. C’est pourquoi la CODP a entrepris une enquête pour en apprendre davantage.

Durant l’enquête, les résidents de North Bay ont fait part de nombreuses préoccupations à la CODP, y compris ce qui suit :

• Des étudiants de sentaient visés par le règlement municipal et le processus entrepris (y compris le déroulement d’une assemblée publique sur le règlement municipal et le fait que ce processus débutait dans les secteurs habités en priorité par des étudiants).
• L’exigence en matière de surface de plancher brute, le nombre maximal de chambres à coucher et les coûts associés à l’obtention du permis pourraient réduire l’accès des étudiants, familles nombreuses et autres personnes protégées par le Code à des logements.
• Le processus d’exemptions au règlement municipal de la Ville pourrait favoriser la discrimination à l’endroit des personnes qui n’évoluent pas dans une « famille traditionnelle ».

La CODP a enquêté sur ces questions et d’autres questions semblables, et fait part de ses préoccupations à la Ville.

En ce qui a trait aux assemblées publiques et à la mise en application du règlement municipal, la Ville a indiqué ce qui suit :

• Elle continuera de faire en sorte d’établir des règles de base avant le début des assemblées, où les participants seront clairement informés des objectifs
  de l’assemblée et comprendront bien que les commentaires discriminatoires ne seront pas tolérés.
• Elle a établi un horaire de mise en application graduelle du règlement municipal à l’échelle de la Ville sur une période de quatre ans environ afin de gérer les défis sur le plan administratif.
• La mise en application du règlement municipal débutera dans les secteurs de la Ville où le plus de plaintes ont été déposées.

En ce qui a trait à l’accès réduit des groupes protégés par le Code à des logements locatifs, la Ville a confirmé ce qui suit :

• L’exigence en matière de surface de plancher brute ne s’applique pas à l’ensemble de l’immeuble. Si seulement 40 % de la surface du sous-sol et
  du rez-de-chaussée peuvent constituer des chambres à coucher, la totalité des étages supérieurs peuvent être des chambres à coucher.
• La Ville a instauré des frais d’autorisation qui « ne permettent pas une récupération des coûts à 100 % » pour limiter les préjudices subis par les personnes concernées par le règlement municipal.

La Ville a aussi confirmé que le règlement municipal indique ce qui suit :

9.1 La ville de North Bay pourrait autoriser des dérogations à ce règlement municipal en ce qui a trait au nombre de chambres à coucher si :

9.1.1 dans l’opinion de la Ville, l’intention et l’objectif généraux du règlement municipal sont maintenus;

9.1.2 à l’origine, la maison individuelle a été construite de façon à contenir plus que le nombre maximum de chambres que permet le règlement municipal.

Cela signifie que :

• Le règlement municipal stipule que les propriétaires peuvent faire application en vue d’obtenir une dérogation à l’exigence concernant le nombre maximal de chambres si la « construction originale » de leur bâtiment prévoyait un nombre de chambres supérieur à cinq.
• Le règlement municipal stipule que les propriétaires peuvent faire application en vue d’obtenir une dérogation à l’exigence de 40 % de la surface de plancher brute (au rez-de-chaussée et au sous-sol) si la « construction originale » de leur bâtiment prévoyait que les chambres à ces étages occuperaient plus de 40 % de la surface de plancher brute.

Certains logements locatifs sont exemptés du règlement municipal. Des membres de la collectivité ont l’impression que ces exemptions sont uniquement dispensées aux logements occupés par des familles, et non par des étudiants. La Ville a expliqué à la CODP que les exemptions étaient basées sur le nombre de personnes qui habitent le logement et paient un loyer, et non sur le lien de parenté entre les membres du ménage. Cependant, une correspondance plus récente entre un représentant de la Ville et un locateur indiquait que des exemptions seraient offertes aux propriétés louées à des « familles traditionnelles ».

En ce qui a trait aux préoccupations additionnelles soulevées par la CODP, la Ville a indiqué ce qui suit :

• Dans le cas où le règlement municipal force la fermeture de logements locatifs, la Ville « donnera aux occupants un délai raisonnable pour trouver un nouveau logement (au besoin) et procédera uniquement à l’expulsion immédiate des locataires en cas de risque grave pour la sécurité de la personne ».
• « La Ville assure l’exécution des règles (comme le respect du présent règlement municipal) auprès du propriétaire des lieux, et intervient auprès des locataires uniquement lorsque cela est approprié (p. ex. infraction aux règles régissant le bruit).
• La Ville procurera aux locateurs de l’information sur leurs responsabilités aux termes du Code, et ajoutera cette information à son site Web.
• La Ville poursuivra le travail déjà entrepris « de sensibiliser le public au présent règlement municipal de toutes les façons appropriées et pertinentes ».
• La Ville surveillera et évaluera le règlement municipal sur une base continue.

Dans le cadre de son travail d’examen du caractère discriminatoire du règlement municipal régissant la délivrance de permis autorisant les logements locatifs de North Bay, la CODP s’est penchée sur les aspects suivants :

1. Dans quelle mesure les composantes du régime de délivrance de permis autorisant les logements locatifs créent-elles une distinction qui entraîne un préjudice pour certaines personnes?
2. Dans quelle mesure ce préjudicie provient-il de l’association d’une personne à un motif de discrimination interdit par le Code?

Le règlement municipal prévoit des exemptions fondées sur le nombre de personnes payant un loyer. Ce critère est axé sur la personne plutôt que sur l’immeuble, et entraînera de la discrimination dans certains cas. La Ville devrait éliminer ce critère pour assurer le respect du Code.

Si la correspondance d’un représentant de la Ville (qui indique que les « familles traditionnelles » auront droit à une exemption) reflète le processus de demande d’exemption de la Ville, ce processus est discriminatoire et la Ville devrait le modifier pour assurer le respect du Code.

Selon l’information reçue durant l’enquête, il ne semblerait pas que d’autres aspects du règlement municipal soient discriminatoires.

La CODP félicite la Ville pour ses pratiques prometteuses (dont certaines sont présentées dans le document de la CODP intitulé Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs). Des recommandations sont présentées plus loin dans le présent rapport.