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VI. L’obligation d’adaptation

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En vertu du Code, les fournisseurs de logements ont le devoir d’offrir des mesures d’adaptation pour les besoins relatifs au Code de leurs locataires, de s’assurer que les logements qu’ils fournissent sont conçus de façon à inclure les personnes désignées par des motifs prévus au Code et de prendre les moyens de lever tout obstacle existant, à moins que cela ne cause un préjudice injustifié.

Par fournisseurs de logements, on entend des locateurs et d’autres entités responsables, comme des pouvoirs ou des organismes publics, qui fournissent des services liés au logement. L’obligation des pouvoirs publics de prendre des mesures d’adaptation n’exempte pas les fournisseurs de logements et d’autres entités de s’acquitter de leurs devoirs au titre du Code. Ainsi, au moment de la construction d’immeubles à logements sociaux, les pouvoirs publics doivent prendre en considération les exigences relatives à la conception inclusive; néanmoins, s’il continue d’exister des besoins d’adaptation, les fournisseurs de logements sont tenus d’y répondre.

1. Le critère juridique

Les fournisseurs de logements ne sont tenus de prendre des mesures d’adaptation que si cela ne leur cause pas de préjudice injustifié. Le critère juridique utilisé pour la détermination de ce préjudice est énoncé en détails dans le document de la Commission intitulé Politique et directives concernant le handicap et l’obligation d’accommodement. La même norme s’applique à tous les motifs prévus au Code.

Le Code prescrit la prise en compte de trois facteurs pour déterminer si une mesure d’adaptation peut causer un préjudice injustifié :

  • le coût;
  • les sources extérieures de financement, s’il en est;
  • les exigences en matière de santé et de sécurité, s’il en est.

Aucun autre facteur que ceux-ci ne peut être pris en considération selon les formes prescrites. Par exemple, un fournisseur de logements n’est pas justifié de refuser d’accommoder un locataire en s’appuyant sur les opinions discriminatoires d’autres locataires.

Exemple. Un fournisseur de logements s’occupe de rendre sécuritaire pour les enfants l’appartement d’une locataire enceinte même si plusieurs locataires plus âgés de l’immeuble préféreraient que celui ci demeure « réservé aux adultes ».

C’est au fournisseur de logements qu’il incombe de démontrer qu’une mesure d’adaptation causerait un préjudice injustifié. Les éléments nécessaires pour le démontrer doivent être réels, directs, objectifs et, en ce qui touche les coûts, quantifiables.

Dans la plupart des cas, l’adaptation visant à accommoder des personnes visées par le Code ne nécessite pas d’importantes dépenses et, souvent, elle est susceptible de bénéficier à beaucoup d’autres locataires, non seulement immédiatement, mais plus tard.

Exemple. L’installation d’une rampe pour un ou une locataire qui se déplace en fauteuil roulant peut rendre les lieux plus accessibles à d’autres personnes à mobilité réduite, aux personnes âgées et aux familles utilisant une poussette pour enfant.

Dans d’autres cas, l’adaptation peut consister simplement à assouplir les politiques, règles et exigences. Cela peut causer quelques inconvénients administratifs, mais ceux-ci ne sont pas en soi un facteur d’évaluation du préjudice injustifié. L’article 11 du Code, combiné à l’article 9, a pour effet de prohiber la discrimination résultant d’exigences, de qualités requises ou de facteurs qui peuvent sembler neutres, mais qui portent atteinte aux droits de personnes désignées par des motifs prévus au Code. L’article 11 permet à un fournisseur de logements de démontrer que l’exigence, la qualité requise ou le facteur est raisonnable et de bonne foi en prouvant qu’il ne peut pas répondre aux besoins du locataire sans créer un préjudice injustifié.

La Cour suprême du Canada a établi un critère permettant de vérifier si l’obligation d’adaptation a été remplie[177]. S’il est déterminé qu’il y a discrimination apparente, le fournisseur de logements doit démontrer, selon toute probabilité, que la norme, le facteur, l’exigence ou la règle :

  • a été adopté dans un but ou avec un objectif rationnellement lié à l’exécution des fonctions en question;
  • a été adopté de bonne foi, avec la conviction qu'il était nécessaire à l’atteinte du but ou de l'objectif;
  • est raisonnablement nécessaire pour atteindre le but ou l'objectif, c'est-à-dire qu’il est impossible de tenir compte des besoins du plaignant sans créer un préjudice injustifié[178].

Selon ce critère, il faut établir des règles ou des normes inclusives qui tiennent compte des différences entre les personnes dans la mesure où il n’y a pas de préjudice injustifié, plutôt que maintenir des normes discriminatoires puis prendre des mesures d’adaptation pour les personnes qui ne peuvent pas les respecter. Cela permet de s’assurer que la situation de chaque personne est évaluée en fonction des propres capacités de la personne plutôt qu’en fonction des caractéristiques présumées d’un groupe[179].

Le point crucial est la question de savoir si le fournisseur de logements a démontré qu’il a pris des mesures d’adaptation sans qu’il y ait de préjudice injustifié. Dans l’analyse, la méthode employée pour déterminer quelles modifications sont nécessaires est aussi importante que la nature concrète de la mesure d’adaptation[180].

Voici une liste non exhaustive des facteurs qu’il faudrait prendre en considération dans l’analyse[181] :

  • la question de savoir si le fournisseur de logements a examiné les diverses solutions non discriminatoires;
  • les raisons pour lesquelles des solutions pratiques n’ont pas été adoptées;
  • la possibilité d’appliquer des normes différentes tenant compte des particularités et des capacités du groupe ou de la personne visé;
  • la question de savoir si le fournisseur de logements peut atteindre ses objectifs légitimes de façon moins discriminatoire;
  • la question de savoir si la norme est conçue de manière que la qualité requise est obtenue sans qu’un fardeau indu soit imposé aux personnes visées;
  • la question de savoir si les personnes ou entités qui sont obligées d’aider à la recherche d’une mesure d’adaptation ont rempli leurs obligations.

2. Principes sous-jacents à l’obligation d’adaptation

L’obligation d’adaptation repose sur trois principes :

  1. le respect de la dignité;
  2. l’individualisation;
  3. l’intégration et l’entière participation.

2.1 Le respect de la dignité

La dignité comprend la façon dont les adaptations sont fournies et la propre participation de la personne au processus. Les fournisseurs de logements devraient envisager différentes façons de satisfaire les besoins des personnes désignées par des motifs prévus au Code selon un continuum : des moyens les plus respectueux de la vie privée, de l’autonomie, de l’intégration et d’autres valeurs afférentes aux droits de la personne jusqu’à ceux qui sont les moins respectueux de ces valeurs.

2.2 L’individualisation

Il n’existe pas de formule établie pour répondre aux besoins des personnes protégées par le Code. Les besoins de chaque personne sont uniques et il faut les aborder sur des bases nouvelles à chaque demande d’adaptation. Bien que certaines adaptations puissent satisfaire les besoins d’une personne et non ceux d’une autre, les fournisseurs de logements trouveront probablement qu’un bon nombre des adaptations qu’ils mettent en place profiteront à un grand nombre de personnes.

2.3 L’intégration et l’entière participation

Il faudrait concevoir les adaptations et les mettre en place en vue de maximiser l’intégration et l’entière participation de la personne. Pour atteindre cet objectif, il faut assurer une conception sans obstacle et inclusive et lever les obstacles existants. Là où les obstacles restent en place parce qu'à un moment donné, il est impossible de les enlever, il faudrait fournir les adaptations dans la mesure du possible, sans toutefois causer de préjudice injustifié.

Exemple. En réponse aux préoccupations exprimées par un locataire âgé ayant une déficience auditive, un locateur intègre au système de protection incendie de l’immeuble un dispositif d’alarme visuelle doté d’une lumière clignotante. Ce dispositif permet au locataire en question, et à tous les autres locataires ayant le même handicap, de vivre de façon autonome, sans avoir à compter sur leurs voisins en cas d’urgence.

3. Conception inclusive

La Cour suprême du Canada a clairement indiqué que la société doit être conçue de manière à inclure tous ses membres[182]. Il n’est plus acceptable de structurer les systèmes sans tenir compte des besoins afférents aux motifs prévus au Code. En lieu et place, il faut concevoir les systèmes en évitant de poser des obstacles physiques, comportementaux ou systémiques aux personnes désignées par des motifs prévus au Code.

Les fournisseurs de logements et les autres parties responsables, dont les administrations publiques, doivent s’appuyer sur les principes de conception universelle lorsqu’ils mettent au point et construisent les caractéristiques physiques des lieux d’habitation et qu’ils conçoivent les politiques, programmes et procédures en matière de logement. Il ne faut jamais créer de nouveaux obstacles au moment de la construction ou de la rénovation d’installations. Il faut plutôt intégrer dans les plans de conception le respect des normes d’accessibilité en vigueur, telles que Conception accessible pour l’environnement bâti de l’Association canadienne de normalisation (CSA)[183] et Principles of Universal Design (en anglais seulement)[184]. Ce type de planification rend les lieux attrayants pour un plus vaste bassin de locataires éventuels et réduit la nécessité de supprimer des obstacles et de prendre des mesures d’adaptation ultérieurement.

Exemple. À l’occasion de travaux de rénovation visant à moderniser son complexe d’habitation, une fournisseuse de logements décide d’insonoriser cinq des logements. Grâce à cette démarche de conception inclusive proactive, elle pourra fournir des logements confortables à des locataires âgés qui utilisent une canne ou un cadre de marche et à des familles comprenant de jeunes enfants. Sans compter que cela pourra réduire le nombre de plaintes possibles relatives au bruit excessif.

Exemple. Les responsables d’un programme de coopérative d’habitation veillent à ce que les plans de conception d’un nouveau complexe prévoient la construction de logements de différentes tailles, depuis les studios jusqu’aux appartements de quatre chambres. Ce choix de conception vise à rendre les lieux accessibles à toute une gamme de personnes, qu’il s’agisse, entre autres, de personnes souffrant d’un handicap mental qui préfèrent vivre seules, de nouveaux Canadiens ou de familles élargies multigénérationnelles vivant sous le même toit.

La Loi de 1992 sur le code du bâtiment de l’Ontario[185] régit la construction de nouveaux immeubles et la rénovation et l’entretien des immeubles existants. La Commission s’est dite préoccupée du fait que les exigences relatives à l’accessibilité énoncées dans le Code du bâtiment ne se traduisent pas toujours par un accès égal pour les personnes handicapées comme l’exige le Code[186]. De nombreux fournisseurs de logements continuent de se fier seulement aux exigences du Code du bâtiment de l’Ontario, sans tenir compte de leurs obligations relatives au Code. Cependant, le Code a prévalence sur le Code du bâtiment, et les fournisseurs de logements peuvent s’exposer à des plaintes relatives aux droits de la personne dans la mesure où leurs établissements ne répondent pas aux exigences du Code des droits de la personne. Le fait de s’appuyer sur les codes du bâtiment pertinents a été clairement rejeté comme moyen de défense à la suite d’une plainte pour discrimination en vertu du Code[187].

La Loi de 2005 sur l’accessibilité pour les personnes handicapées de l’Ontario[188] prévoit un mécanisme pour élaborer, mettre en œuvre et faire exécuter des normes d’accessibilité, afin de fournir avant le 1er janvier 2025 aux personnes handicapées de l’Ontario l’entière accessibilité aux biens, services, équipements, logements, emplois, édifices, structures et établissements. Cette loi obligera les fournisseurs de logements à se conformer aux normes d’accessibilité pour les personnes handicapées. On a déjà adopté un règlement prescrivant des normes d’accessibilité pour les services à la clientèle, règlement qui s’appliquera à certaines organisations du secteur public le 1er janvier 2010 et à d’autres fournisseurs de biens et services le 1er janvier 2012. On a proposé l’adoption de normes d’accessibilité pour les secteurs des communications, des transports, de l’emploi et de l’environnement bâti, mais aucun règlement n’en avait encore résulté au moment de la diffusion du présent document. Dans l’éventualité où les normes d’accessibilité adoptées en vertu de la Loi de 2005 sur l’accessibilité pour les personnes handicapées de l’Ontario seraient inférieures aux exigences du Code, ces dernières primeraient.

La conception inclusive est un principe relatif aux droits de la personne, mais est aussi une question de logique. Les fournisseurs de logements qui ne tiennent pas compte des besoins des personnes visées par le Code s’exposent à des taux d’inoccupation élevés et à un fort taux de roulement des locataires. Les pratiques souples et inclusives peuvent être un très important facteur d’attraction et de conservation des locataires. De même, les fournisseurs de logements qui ne se préoccupent pas des besoins de ces personnes et des familles se coupent d’un important marché cible potentiel.

Non seulement les parties intéressées doivent-elles prévenir les obstacles au stade de la conception par le biais de la conception inclusive, mais elles doivent être au fait des obstacles systémiques que peuvent comporter les systèmes et structures en place. Elles doivent rechercher activement ces obstacles et s’efforcer de les éliminer. Lorsqu’elles relèvent des obstacles existants, les parties intéressées doivent les supprimer au lieu de prendre des mesures d’adaptation uniques, à moins que cela crée un préjudice injustifié.

Les tribunaux administratifs et les autres décideurs doivent aussi veiller à ce que leurs installations, procédures et exigences fassent l’objet d’une conception inclusive. Par exemple, les décideurs pourraient envisager la possibilité de diffuser l’information sur leurs processus dans plusieurs langues afin d’assurer l’accès égal aux personnes non anglophones. En outre, des services d’interprétation pour les instances des organismes d’arbitrage et d’autres procédures moins officielles devraient être disponibles.

4. Mesures d’adaptation appropriées

Lorsqu’un besoin d’adaptation lié à des motifs prévus au Code a été relevé, le fournisseur de logements doit déterminer quelle est la mesure la plus appropriée et la prendre, pour autant que cela ne cause pas de préjudice injustifié. La détermination de la mesure d’adaptation appropriée fait abstraction de l’analyse du préjudice injustifié.

Une mesure d’adaptation est considérée comme appropriée si elle fournit une possibilité égale d’atteindre le niveau de rendement ou d’obtenir les avantages et privilèges qu’obtiennent d’autres personnes, ou encore si elle est proposée ou adoptée dans le but de donner une chance égale et qu’elle répond aux besoins de la personne visée qui sont liés au Code.

Exemple. Une coopérative d’habitation diffuse son bulletin mensuel et d’autres documents en version imprimée et sur support électronique pour qu’ils soient accessibles à ses membres qui souffrent d’une déficience visuelle et utilisent des appareils et accessoires fonctionnels.

La mesure d’adaptation la plus appropriée est celle qui favorise le plus l’inclusion et l’entière participation, le respect de la dignité et la satisfaction des besoins individuels et qui permet le mieux de résoudre les problèmes systémiques qui peuvent se poser.

Un fournisseur de logements qui n’a pas pris de moyens pour faire des recherches et mettre en œuvre des politiques et des pratiques qui soutiennent et incluent toutes les personnes aura plus de mal à justifier son défaut de répondre aux demandes individuelles de souplesse.

Dans l’éventualité où la mesure d’adaptation la plus appropriée causerait un préjudice injustifié, le fournisseur de logements devrait envisager de prendre l’autre mesure possible la meilleure, une mesure applicable progressivement ou une mesure provisoire.

Exemple. En un court laps de temps, un locateur reçoit plusieurs demandes de mesures d’adaptation liées à des motifs prévus au Code, mesures qui, combinées, nécessiteraient une importante mise de fonds. Étant donné que le coût total des modifications à apporter créerait un préjudice financier injustifié qui menacerait la survie de l’entreprise, le locateur établit un échéancier pour l’exécution des travaux nécessaires avant la fin de l’année civile. Une fois les travaux terminés, le locateur crée un fonds de réserve, dans lequel il fait des dépôts chaque mois. Le seul but du fonds est de couvrir les dépenses que nécessitent les mesures d’adaptation liées au Code qui pourraient survenir plus tard.

Les fournisseurs de logements doivent prendre les mesures d’adaptation appropriées sans délai, car, autrement, ils pourraient contrevenir au Code[189].

Il n’est pas nécessaire que les fournisseurs de logements fassent davantage que ce que les locataires demandent pour répondre aux besoins liés aux motifs prévus au Code. Par exemple, si un locataire souffrant d’une déficience physique ne peut pelleter la neige ni tondre le gazon, tâches attribuées aux membres de la coopérative, ce serait une mesure d’adaptation appropriée que de l’en dispenser. Il ne serait pas nécessaire, cependant, que la coopérative le dispense de toutes les tâches qui reviennent aux membres s’il peut en exécuter d’autres, comme du travail de bureau.

Tous les besoins en matière d’adaptation liés au handicap d’un locataire ne relèvent pas nécessairement de la responsabilité directe du fournisseur de logements. Certains locataires peuvent utiliser les services d’accompagnateurs ou d’autres services d’aide, des dispositifs fonctionnels, des aides à la mobilité ou des services publics de transport adapté. Dans de telles situations, il peut incomber au fournisseur de logements d’aider le locataire à accéder à ces services et à les utiliser, s’il y a lieu.

5. Formes d’adaptation

Il existe diverses formes d’adaptation que les fournisseurs de logements peuvent devoir utiliser pour répondre aux besoins de locataires liés au Code. Les personnes handicapées, les personnes âgées, les familles et d’autres personnes peuvent avoir différents besoins qui nécessitent qu’on prenne des mesures d’adaptation dans le contexte du logement.

Exemple. Afin de rendre sa tour d’habitation accessible aux familles avec enfants, le gestionnaire de l’immeuble fait installer des dispositifs de sécurité sur toutes les fenêtres et tous les balcons.

Les bâtiments inaccessibles et les immeubles de conception non inclusive comptent parmi les obstacles auxquels sont souvent confrontées les personnes handicapées. Les mesures d’adaptation peuvent comprendre des modifications physiques, comme l’installation de rampes et d’ascenseurs, d’avertisseurs d’incendie visuels et de sonnettes de porte pour les personnes malentendantes, de poignées de porte spéciales, de comptoirs plus bas, etc.

Exemple. Une locataire qui commence à souffrir d’arthrite demande que les poignées de porte en forme de bouton, difficiles à agripper, soient remplacées par des poignées qui lui conviennent dans son appartement et les aires publiques, comme la buanderie. Le locateur n’hésite pas à la satisfaire vu que cela ne lui crée pas un préjudice injustifié. La modification profitera également à d’autres locataires vieillissants.

L’obligation d’adaptation peut nécessiter l’abolition ou la modification de règles (par exemple, permettre l’utilisation de chiens-guides ou d’autres animaux d’assistance dans un immeuble où les animaux de compagnie sont interdits)[190]. L’application des règles et le respect des exigences peuvent aussi nécessiter de la souplesse[191]. Ainsi, les locataires de logements sociaux doivent signaler sans délai les changements qui surviennent dans leur revenu et la taille de leur famille. Lorsqu’un locataire ne peut pas respecter une échéance fixée à cet égard pour une raison liée à un motif visé par le Code, l’obligation d’adaptation peut faire en sorte que le fournisseur de logements ait à reporter l’échéance.

Exemple. En raison de symptômes imprévus causés par un changement de médicament, un locataire souffrant d’un handicap mental omet de déclarer à temps un changement dans son revenu. Avant cet incident, ce locataire se conformait parfaitement aux règles et aux exigences du programme de logements sociaux, et il était très fier de montrer qu’il peut vivre de façon autonome. Dans ce cas particulier, le fournisseur de logements sociaux prend sur lui de reporter l’échéance, ce qui évite un grand embarras au locataire, voire la révocation possible de la subvention qui lui est accordée.

Il se peut que des fournisseurs de logements doivent examiner plus à fond le cas de locataires éventuels qui ne peuvent respecter une exigence particulière préalable à la conclusion du bail et, s’il y a lieu, leur fournir d’autres moyens de respecter l’exigence. Ainsi, il est possible que de nouveaux Canadiens, des femmes sortant d’une situation de violence conjugale et des personnes qui ont séjourné dans des établissements publics ne puissent fournir d’antécédents de location récents. Dans de tels cas, l’absence d’antécédents de location ne devrait pas pénaliser les personnes en question. Une mesure d’adaptation appropriée dans ces circonstances pourrait consister à permettre aux locataires éventuels d’établir leur crédibilité autrement. En tout temps, l’examen fait par les fournisseurs de logements doit être conforme à la réglementation en matière de logement au titre du Code et aux objectifs du Code, à savoir prévenir la discrimination et le traitement inégal et respecter la dignité et la vie privée des locataires.

Souvent, il n’est pas difficile et ni un fardeau majeur pour un fournisseur de logements d’accommoder les personnes visées. Dans un cas, un locataire s’est dit victime de discrimination basée sur un handicap parce qu’il n’y avait pas de places de stationnement réservées aux personnes handicapées. Le locateur a convenu de réserver deux places de stationnement de ce type, une place pour les visiteurs et d’autres places pour les locataires au besoin, de manière que chaque locataire ayant droit à une place en ait une. Il a également accepté d’assurer l’entretien du stationnement (déneigement, épandage de sable ou de sel) et de l’allée menant à la porte de l’immeuble[192].

6. Conciliation de l’obligation d’adaptation et des besoins des autres locataires

Il peut exister des situations où le comportement d’un locataire cause des tensions et nuit au bien-être d’autres locataires. Le cas échéant, le locateur peut être confronté à un dilemme : répondre aux besoins d’un locataire tout en préservant l’harmonie dans la collectivité formée par l’ensemble des locataires.

Les situations où la conduite d’un locataire dérange, ou est perçue comme dérangeante, peuvent avoir un rapport avec un motif prévu au Code. Ainsi, un voisin d’une famille avec de jeunes enfants peut percevoir celle-ci comme trop bruyante. Or le comportement en question peut être lié à un handicap. Certaines formes de maladie mentale, par exemple, peuvent entraîner un comportement qui dérange. Il se peut aussi qu’un locataire qui réagit à du harcèlement ou à un traitement différent par rapport à un motif prévu au Code, tel que la race ou l’orientation sexuelle, présente un comportement perturbateur.

En vertu du Code, les fournisseurs de logements sont tenus de prendre ces facteurs en compte et d’agir rapidement et de façon appropriée, dans la mesure du possible, notamment en examinant et en appliquant des solutions provisoires ou à long terme qui pourraient corriger la situation. Ils sont également tenus de gérer les préoccupations légitimes des autres locataires, sans toutefois tolérer les points de vue et les préférences discriminatoires. Les locataires peuvent être invités à collaborer et à aider à faciliter les choses, au mieux de leurs capacités, entre autres, à favoriser la mise en œuvre des mesures d’adaptation à leurs propres besoins et, le cas échéant, à ceux des autres locataires.

L’obligation d’adaptation en vertu du Code existe pour les besoins qui sont connus. En règle générale, les fournisseurs de logements et les autres entités responsables de mesures d’adaptation ne sont pas tenus de satisfaire les besoins dont ils ne sont pas au fait. Toutefois, il arrive que certaines personnes soient incapables d’exprimer leurs besoins, en particulier en présence d’une maladie mentale quelconque. La plupart des gens qui souffrent d’une maladie mentale peuvent cerner leurs propres besoins et participer à part entière au processus d’adaptation, mais certaines personnes ont du mal à reconnaître qu’elles ont une telle maladie ou en sont incapables par la nature même de cette maladie.

Avant de prendre quelque mesure punitive que ce soit, les fournisseurs de logements doivent s’efforcer d’offrir de l’aide et des accommodements, lorsqu’il y a lieu, aux personnes qui sont de toute évidence malades ou perçues comme telles. Même si le fournisseur de logements ou le locateur n’a pas été informé officiellement qu’une personne souffre d’une maladie mentale, la seule perception d’une telle maladie oblige à se conformer au Code.

Plusieurs décisions entérinent le principe selon lequel les décideurs doivent prendre en considération la situation et les besoins des personnes protégées par le Code et déterminer si des mesures peuvent être prises pour les accommoder avant d’envisager ou de demander l’expulsion[193]. Dans le document intitulé Observation générale no 7 : Le droit à un logement suffisant : Expulsions forcées, le Comité des Nations Unies des droits économiques, sociaux et culturels précise également que les expulsions forcées sont incompatibles avec les dispositions du Pacte [international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels] et que les expulsions ne doivent pas faire en sorte que les personnes expulsées se retrouvent sans logis[194]. Les fournisseurs de logements doivent évaluer la situation de chaque locataire individuellement avant d’imposer des mesures qui peuvent lui être préjudiciables, comme le menacer d’expulsion, amorcer les procédures d’expulsion et révoquer des subventions.

Avant d’envisager d’expulser ou de sanctionner un locataire au comportement perturbateur, le fournisseur du logement doit essayer de déterminer si le comportement en question a quelque chose à voir avec un motif visé par le Code et s’il y a des circonstances atténuantes (du harcèlement par exemple). Si le comportement est lié à un motif visé par le Code (une maladie mentale par exemple), le fournisseur du logement doit :

  • tenir compte des renseignements médicaux pertinents fournis par le locataire ou par son travailleur de soutien ou son représentant;
  • prendre en considération les observations du locataire;
  • déterminer si les mesures d’adaptation prises étaient appropriées;
  • déterminer si la maladie du locataire l’empêchait de comprendre les conséquences de sa conduite;
  • déterminer si la maladie du locataire l’empêchait de maîtriser sa conduite;
  • déterminer si le locataire a des besoins liés au Code qui n’avaient pas été décelés et qui nécessitent des mesures d’adaptation.

Lorsque la conduite de locataires est dérangeante d’un point de vue objectif, les fournisseurs de logements et les locateurs doivent envisager l’application de différentes stratégies pour régler le problème. Cela pourrait comprendre l’évaluation, et au besoin la réévaluation, et la modification de mesures d’adaptation déjà prises à l’égard du locataire en question, ou la fourniture de moyens de soutien supplémentaires, ou les deux.

Exemple. Une locataire souffrant de schizophrénie affiche un comportement imprévisible qui peut menacer la sécurité d’autres locataires. Ainsi, à plusieurs occasions, elle a crié fortement dans les couloirs et d’autres aires communes; une fois, elle a laissé des aliments sur sa cuisinière allumée. Le fournisseur du logement a élaboré un plan d’intervention de concert avec la locataire et des membres de sa famille. Il a été décidé qu’en cas de besoin, on peut joindre le frère et la mère de la locataire par téléphone pour qu’ils interviennent[195].

Souvent, on peut réduire les tensions et les conflits entre locataires en prenant des mesures d’adaptation appropriées.

Exemple. Un locataire utilisant un cadre de marche faisait du bruit lorsqu’il se déplaçait dans son appartement, ce qui dérangeait grandement ses voisins de l’étage du dessous. Le locateur a fait installer un tapis dans l’appartement pour réduire le bruit.

Dans certains cas, il peut être nécessaire de tolérer les comportements perturbateurs dans une certaine mesure en attendant que de meilleures solutions soient trouvées. Il est entendu toutefois qu’une mesure d’adaptation impliquant la tolérance en permanence d’un comportement très agaçant ne serait pas appropriée.

L’état de locataire implique certaines responsabilités, par exemple : payer le loyer en temps voulu, tenir l’appartement propre, éviter d’endommager la propriété, respecter les règles relatives à la santé, la sécurité, la prévention des incendies et le bruit, respecter la quiétude et le bien être des autres locataires et, d’une manière générale, agir en bon voisin.

Les fournisseurs de logements ont l’obligation de trouver des moyens d’adaptation au comportement de locataires, mais seulement dans la mesure où ceux-ci s’acquittent pour l’essentiel de leur responsabilité d’être de bons locataires, surtout s’il y a autrement un véritable risque pour la santé et la sécurité d’autres locataires, du locateur, etc. La rubrique Les exigences en matière de santé et sécurité de la section Norme de préjudice injustifié, ci après, traite plus en détail de cet aspect.

Une fois que le locateur a pris les mesures appropriées d’adaptation à la situation d’un locataire, on peut s’attendre à ce que ce dernier vive dans l’immeuble sans perturber de manière déraisonnable l’harmonie de la collectivité. Si la conduite du locataire demeure très nuisible à la tranquillité dans l’immeuble même si des mesures d’adaptation appropriées ont été prises et même si le fournisseur de logements a amorcé promptement le processus d’adaptation et y a participé activement, il se peut que celui ci n’ait pas d’autre choix que de mettre fin au bail. Il est important, toutefois, que les fournisseurs de logements prennent leur décision après mûre réflexion et qu’ils continuent, dans la mesure du possible, à explorer d’autres possibilités lorsqu’il en existe.

Fournisseurs de logements et locataires doivent collaborer et élaborer des solutions innovatrices aux problèmes de comportement perturbateur, mais les administrations publiques et les organismes de services sociaux proposent des programmes et des services qui peuvent aussi aider les locataires en cause à vivre de manière autonome en bons voisins[196]. Il demeure que les fournisseurs de logements ont un rôle à jouer en vue d’abattre les obstacles possibles, d’assurer la conception inclusive de systèmes et de pratiques et, par ailleurs, d’aider à faciliter la prestation de ces formes de soutien externe.

6.1 Tabagisme

La fumée peut être une importante source de tension lorsqu’on met dans la balance les droits de certains locataires et ceux des autres locataires.

Les politiques sociales contribuent déjà de maintes façons à la promotion du bien être des locataires, entre autres, par le truchement des normes et des inspections au titre des codes sanitaires, du bâtiment et de prévention des incendies[197]. Les lois sur la santé publique, telle la Loi favorisant un Ontario sans fumée[198] , et les programmes de sensibilisation du public aux effets néfastes de la fumée de cigarette ont fait considérablement progresser les choses depuis une dizaine d’années dans d’autres secteurs, en particulier les milieux de travail et ceux de la restauration, des bars et de l’hôtellerie. Le projet de Norme d’accessibilité au milieu bâti, en application de la Loi de 2005 sur l’accessibilité pour les personnes handicapées de l’Ontario, énonce des prescriptions plus strictes au sujet des facteurs influant sur la qualité de l’air intérieur, en particulier pour le bénéfice des personnes présentant des sensibilités aux facteurs environnementaux[199]. La norme proposée répertorie un certain nombre d’éléments et d’activités qui affectent la qualité de l’air intérieur : gaz dégagés par des matériaux utilisés dans la construction, finis, mauvaise ventilation, produits chimiques pour le nettoyage, produits d’hygiène et de beauté parfumés, fumée de tabac, etc. Des groupes de défense des droits demandent un renforcement des mesures à cet égard[200].

Il est clair que la fumée de cigarette peut nuire à la santé et au bien être d’autres personnes que les fumeurs, surtout celles qui ont des troubles respiratoires et des handicaps reliés à la sensibilité à des produits chimiques, les femmes enceintes et les enfants. Il se peut que des locataires dont le handicap est empiré par l’exposition à la fumée secondaire demandent à leur locateur des mesures d’adaptation.

Par ailleurs, la communauté médicale reconnaît que le tabagisme est une forme d’accoutumance nuisible pour la santé. Il a été déterminé que différentes formes d’accoutumance, notamment l’alcoolisme et les toxicomanies, sont des handicaps au sens du Code. À l’heure actuelle, la jurisprudence ne permet pas de trancher quant à savoir si la dépendance à la nicotine constitue un handicap[201].

Il a été démontré également que le tabagisme est relié à d’autres affections incapacitantes, comme l’emphysème et le cancer. Des recherches révèlent que les personnes souffrant d’une maladie mentale sont environ deux fois plus susceptibles de fumer que les autres[202]. De même, la Commission a appris que des personnes présentant un handicap physique, tel que la sclérose en plaques ou des maux de dos chroniques, peuvent fumer la cigarette ou peuvent se voir prescrire de la marijuana à des fins médicales pour atténuer leurs symptômes[203].

Les fournisseurs de logements sont tenus d’examiner les demandes d’adaptation formulées par tous les locataires présentant quelque forme de handicap que ce soit. À l’inverse, les locataires peuvent être tenus de collaborer et d’aider à faciliter la mise en œuvre de la mesure d’adaptation qui leur est destinée et, s’il y a lieu, qui est destinée à d’autres locataires également.

Toutefois, compte tenu des risques inhérents à l’exposition à la fumée de tabac, il se peut que les fournisseurs de logements ne soient pas vraiment ou pas du tout obligés d’instaurer une mesure d’adaptation au besoin de fumer de locataires quand cela cause un préjudice injustifié, par exemple si cela menace la santé et la sécurité d’autres locataires. La section intitulée Norme de préjudice injustifié de la présente politique fournit de plus amples renseignements sur cette question.

7. Rôles et responsabilités

L’adaptation est un processus multipartite. Toutes les parties prenantes au processus d’adaptation doivent travailler de concert et dans le respect, dans le but d’élaborer et de mettre en œuvre des solutions appropriées en cette matière.

La personne qui demande une mesure d’adaptation doit informer le fournisseur de son logement (locateur, fournisseur de logements, décideur, etc.) qu’elle a un besoin visé par le Code qui nécessite une telle mesure.

Avant de demander des mesures d’adaptation aux fournisseurs de logements, aux locateurs, etc., les gens devraient faire des efforts raisonnables pour d’abord profiter des ressources extérieures disponibles, entre autres, les programmes de financement des administrations publiques. Toutefois, il devrait s’agir des ressources qui répondent le mieux aux besoins. Les personnes ayant besoin d’adaptation sont souvent les mieux placées pour repérer et évaluer ces ressources. Par ailleurs, la meilleure solution pour les locateurs, fournisseurs de logements, décideurs, etc. est d’aider les gens à trouver de l’information sur ces ressources, par exemple en conservant toute l’information au même endroit ou en diffusant celle-ci sur un site Web.

Les parties qui doivent prendre des mesures d’adaptation doivent accepter les demandes de bonne foi, à moins qu’il y ait des raisons objectives de faire autrement. Lorsque c’est nécessaire, les locateurs et autres fournisseurs de mesures d’adaptation peuvent faire aux personnes visées des demandes raisonnables de renseignements nécessaires pour préciser la nature et l’ampleur des besoins.

Exemple. Une femme qui veut louer un logement dans un complexe d’habitation demande au locateur s’il voudrait accepter un garant plutôt qu’un état de ses antécédents de crédit. Elle lui explique qu’elle a rompu une relation avec un conjoint violent, qui contrôlait toutes les finances du couple. Elle séjourne dans un refuge pour femmes violentées et elle est en train de s’occuper de ses finances (ouvrir un compte de banque, commander des chèques, obtenir une carte de crédit, etc.). Le locateur lui demande de produire une lettre du refuge dans le but de vérifier ses dires. Après avoir confirmé la véracité des explications, il accepte de faire les accommodements demandés.

Les fournisseurs de mesures d’adaptation peuvent aussi demander aux personnes visées quelles ressources extérieures elles ont explorées.

Étant donné que les renseignements liés aux motifs prévus au Code sont très personnels, les locateurs et autres fournisseurs de mesures d’adaptation devraient veiller à ce que les renseignements qui se rapportent aux demandes d’adaptation demeurent confidentiels et accessibles seulement aux personnes qui en ont besoin.

Les organismes d’arbitrage et d’autres décideurs sont tenus de rendre leurs procédures accessibles aux personnes désignées par des motifs prévus au Code. Lorsqu’ils sont au fait d’un besoin d’adaptation, ils doivent répondre à ce besoin sans préjudice injustifié. Par exemple, si une personne ne peut pas présenter de demandes par écrit en raison d’un handicap, le décideur devrait lui fournir un autre moyen pour ce faire. De plus, tous les documents devraient être disponibles sous différentes formes. Lorsque des personnes ne se conforment pas aux règles établies pour un motif prévu au Code, les décideurs ont la responsabilité de s’adapter à leur situation.

Exemple. Une femme convoquée à une audience par un tribunal d’arbitrage ne s’y présente pas. Au lieu de procéder en son absence, le tribunal suspend ses travaux. Plus tard, cette femme révèle qu’elle souffre d’une maladie mentale, ce qui ne l’empêche pas de très bien fonctionner en règle générale, mais que le jour de l’audience, elle subissait une crise qui l’a empêchée de se présenter. Le tribunal accepte de tenir une autre audience et de permettre à cette femme d’être accompagnée d’un représentant qui la soutiendra.

Les fournisseurs de mesures d’adaptation doivent agir promptement, prendre une part active à la recherche de solutions et assumer les frais qui pourraient en résulter. Ils devraient également collaborer au cours du processus de mise en œuvre de la mesure d’adaptation, fournir l’information utile et, s’il y a lieu, se conformer aux normes une fois la mesure d’adaptation instaurée.

Avant de révoquer une subvention, d’amorcer des procédures d’expulsion ou de prendre toute autre mesure pouvant affecter un locataire, le fournisseur de logements doit vérifier s’il existe un besoin lié à un motif prévu au Code et, le cas échéant, vérifier si ce besoin a été satisfait de manière appropriée.

Exemple. Un locataire omet de payer son loyer à temps. Avant d’envisager des mesures punitives, le locateur examine la situation du locataire et constate que celui-ci est hospitalisé à la suite d’un accident du travail. Il permet au locataire de payer son loyer en retard vu que cela ne lui cause pas de préjudice injustifié.

La personne qui demande une mesure d’adaptation doit :

  • informer la personne qui fournira la mesure d’adaptation de son besoin au titre d’un motif prévu au Code;
  • faire connaître ses besoins du mieux qu’elle le peut afin que l’autre partie puisse prendre la mesure d’adaptation qui s’impose;
  • répondre aux questions ou fournir de l’information sur les restrictions ou les limites à prendre en considération, dont de l’information pertinente provenant de professionnels de la santé, lorsqu’il y a lieu, et au besoin;
  • prendre part aux échanges sur les solutions possibles;
  • collaborer avec les spécialistes dont l’aide peut être requise;
  • s’acquitter de ses responsabilités dont il a été convenu;
  • collaborer en tout temps avec le fournisseur de la mesure d’adaptation en vue du bon déroulement du processus;
  • s’il y a lieu, avertir le fournisseur de la mesure d’adaptation des difficultés que pose l’application de cette mesure.

En tant que partie au processus, le fournisseur de la mesure d’adaptation (locateur, fournisseur de logements, décideur, etc.) doit :

  • accepter la demande d’adaptation de bonne foi (même si la demande n’est pas présentée dans les formes officielles), à moins qu’il existe des raisons légitimes de ne pas l’accepter;
  • prendre une part active à la recherche d’autres approches et solutions possibles;
  • obtenir l’avis ou les conseils de spécialistes au besoin et, s’il s’agit d’un important complexe d’habitation, assumer les frais de la fourniture d’information ou de l’évaluation s’il y a lieu, dans la mesure ou celle-ci ne cause pas de préjudice injustifié;
  • respecter le plus possible le droit à la vie privée et à la confidentialité de la personne qui demande la mesure d’adaptation, notamment en fournissant l’information sur le dossier seulement aux personnes directement concernées;
  • limiter les demandes d’information adressées à cette personne aux seuls renseignements qui ont raisonnablement trait à la nature du besoin ou de la limitation, et seulement dans le but de faciliter l’accès au logement;
  • s’occuper des demandes d’adaptation sans délai;
  • prendre immédiatement les mesures correctives qui s’imposent lorsqu’il y a ou lorsqu’il peut y avoir harcèlement.

En ce qui touche la fourniture de logements, le fournisseur de logements doit :

  • examiner l’ensemble des milieux de vie, y compris tous les services récréatifs, du point de vue de l’accessibilité;
  • concevoir et mettre au point des installations, des services, des politiques, des processus, des règles et des exigences nouveaux ou modifiés selon les principes de la conception inclusive, en gardant à l’esprit les besoins des personnes désignées par des motifs prévus au Code;
  • veiller à ce que les frais afférents à la mesure d’adaptation soient étalés le plus possible tout au long du processus, selon le cas et si nécessaire.

Les fournisseurs de logements, les tribunaux, les administrations publiques et les autres entités chargées de prendre des décisions en matière de logement peuvent planifier en vue de satisfaire les besoins quant à l’adaptation en mettant en œuvre des politiques et des procédures de manière proactive et en s’informant sur la primauté du Code et sur l’obligation d’adaptation sans préjudice injustifié[204].

Comme il a été indiqué précédemment, l’obligation de prendre des mesures d’adaptation en vertu du Code existe pour les besoins qui sont connus. En règle générale, les fournisseurs de logements et les autres entités responsables de mesures d’adaptation ne sont pas tenus de satisfaire les besoins dont ils ne sont pas au fait. Toutefois, il se peut que certains locataires et d’autres personnes désireux de bénéficier de mesures d’adaptation en matière de logement soient incapables de cerner ou d’exprimer leurs besoins en raison de la nature de leur handicap. Il peut y avoir des cas où les fournisseurs de logements doivent s’efforcer d’aider ces personnes en leur offrant leur assistance et des moyens d’adaptation. Quand les besoins liés aux motifs prévus au Code sont connus, l’obligation légale incombe à ceux qui sont tenus de prendre les mesures d’adaptation.

Lorsqu’il y a lieu, les fournisseurs de logements doivent également faciliter la mise en œuvre de mesures d’adaptation fournies par d’autres. Comme cela a été mentionné plus haut, certains locataires peuvent faire appel à des tiers pour obtenir des services de soins ou de transport public adapté, des dispositifs fonctionnels, etc.

8. Norme de préjudice injustifié

En vertu du Code, chaque locataire identifié par un motif prévu au Code a droit à des mesures d’adaptation sans préjudice injustifié. Le Code énonce seulement trois facteurs qui peuvent être pris en compte lorsqu’on détermine si une mesure d’adaptation est susceptible de causer un préjudice injustifié : le coût, les sources extérieures de financement, s’il en est, et les exigences en matière de santé et de sécurité, le cas échéant.

La Commission a établi il y a longtemps que seulement les facteurs pouvant être assujettis à ces trois facteurs sont pris en considération[205].

Exemple. Un fournisseur de logements informe une locataire qui vient d’annoncer qu’elle est enceinte qu’elle devra trouver à se loger ailleurs une fois qu’elle aura accouché, car la majorité des locataires sont âgés et certains craignent qu’un bébé ne perturbe la quiétude des lieux. À moins qu’il puisse démontrer que le fait d’autoriser cette femme à garder son logement causerait un préjudice injustifié eu égard à l’un des trois facteurs susmentionnés, les préférences et les opinions des autres locataires ne sont pas suffisantes, en tant que telles, pour établir qu’il y aurait préjudice injustifié.

Pour invoquer une défense fondée sur le préjudice injustifié, la partie responsable de l’adaptation porte le fardeau de la preuve. La partie qui demande l’adaptation n’a pas à prouver que l’adaptation peut être fournie sans préjudice injustifié. Comme il a été mentionné précédemment, les éléments nécessaires pour démontrer qu’il y a préjudice injustifié doivent être réels, directs, objectifs et, en ce qui touche les coûts, quantifiables. Le fournisseur de l’adaptation doit présenter des faits, des chiffres ainsi que des données ou un avis scientifique à l’appui de l’argument selon lequel l’adaptation crée en fait un préjudice injustifié. Une simple affirmation, sans preuves à l’appui, selon laquelle le coût ou le risque est « trop élevé » et basée sur des impressions ou des stéréotypes ne suffit pas.

Les éléments de preuve objectifs comprennent, sans s’y limiter :

  • les états financiers et les budgets;
  • les données scientifiques, l’information et les données issues d’études empiriques;
  • une opinion d’expert;
  • des renseignements détaillés sur l’activité et sur l’adaptation demandée;
  • de l’information sur les conditions entourant l’activité et leurs effets sur la personne ou le groupe de personnes désigné par des motifs prévus au Code.

8.1 Éléments d’une défense fondée sur le préjudice injustifié

8.1.1 Le coût

La norme relative aux coûts est élevée. Autant que possible, le fournisseur de services d’éducation doit prendre des mesures pour recouvrer le coût de l’adaptation. Il peut le faire, par exemple, en obtenant des subventions et en faisant appel à des sources externes de financement pour compenser une partie de ses dépenses en la matière. Les déductions fiscales et d’autres avantages gouvernementaux découlant de l’adaptation doivent également être pris en compte. Souvent, par ailleurs, la conception inclusive et d’autres solutions en matière de conception peuvent permettre d’éviter de lourdes dépenses.

Pour déterminer si un coût financier peut modifier la nature même de l’entreprise ou de l’organisme d’habitation ou menacer grandement sa viabilité, on prend en compte :

  • l’envergure de l’entreprise ou de l’organisme (un coût qui entraîne un préjudice injustifié pour une organisation de petite taille n’en entraînera probablement pas un pour une organisation de grande envergure);
  • la possibilité ou non de recouvrer le coût dans le cours normal des activités de l’organisation;
  • la possibilité ou non pour d’autres divisions, services, etc. de l’organisation d’aider à absorber une partie du coût;
  • la possibilité ou non d’échelonner le coût (le cas échéant, à quelle hauteur chaque année?);
  • la possibilité ou non de mettre de côté une certaine somme par année dans un fonds de réserve destiné à la résolution de problèmes liés à des mesures d’adaptation[206];
  • le risque que les commodités, services, conditions, etc. destinés à l’ensemble des locataires soient modifiés sensiblement et en permanence.

Les autorités gouvernementales doivent veiller à ce que les fournisseurs de logements aient accès à des fonds suffisants pour assurer l’égalité d’accès au logement social. Lorsqu’un fournisseur de logements reçoit un financement public pour promouvoir l’accès et satisfaire les besoins des locataires en matière d’adaptation, il doit assurer le suivi des données à ce sujet et avertir les autorités gouvernementales en cas de déficit.

Les fournisseurs de logements ne peuvent invoquer le caractère limité des ressources ou des restrictions budgétaires pour se soustraire à l’obligation de prendre des mesures d’adaptation sans avoir au préalable respecté le critère officiel de vérification de l’existence d’un préjudice injustifié basé sur le coût. Qui plus est, ils ne peuvent décider des mesures d’adaptation qui conviennent le mieux à la situation d’un locataire en se fondant sur des considérations financières ou des contraintes budgétaires. Le facteur du préjudice injustifié ne doit absolument pas intervenir dans la question de savoir si une mesure d’adaptation est « appropriée ». Si cette mesure répond aux besoins de la personne intéressée et de la façon qui respecte le plus sa dignité, c’est seulement ensuite qu’on peut déterminer si cette mesure d’adaptation « la plus appropriée » peut causer un préjudice injustifié.

L’adaptation est un processus et une question de degré plutôt qu’une proposition de type tout ou rien. Elle peut être considérée comme un continuum, à une extrémité duquel se trouve l’adaptation intégrale qui respecte le mieux la dignité de la personne qui doit en bénéficier. Vient ensuite la mise en œuvre progressive de l’adaptation la plus appropriée, qui se termine une fois que les fonds de réserve suffisants ont été constitués. La meilleure adaptation venant au deuxième rang pourrait succéder dans ce continuum si la meilleure adaptation ne peut se réaliser. Il est possible également de réaliser cette deuxième adaptation plus tard dans un cas où sa mise en place immédiate causerait un préjudice injustifié. Encore, celle-ci pourrait être mise en œuvre à titre provisoire alors que l’option la plus appropriée l’est de manière progressive ou seulement à une date ultérieure.

Si le coût d’une adaptation dépasse le budget prédéterminé du fournisseur de logements au chapitre des mesures d’adaptation, celui ci doit considérer son budget global, à moins que cela ne cause un préjudice injustifié[207].

Exemple. Un fournisseur de logements sociaux informe une locataire ayant de jeunes enfants qu’il ne peut pas faire installer des verrous de sécurité sur les fenêtres et la porte du balcon de son logement parce qu’il a déjà épuisé, pour satisfaire les locataires « qui en avaient le plus besoin », les fonds limités prévus pour les mesures d’adaptation. Dans un tel cas, le fournisseur de logements serait tenu d’examiner son budget global avant de conclure que la mesure d’adaptation ne peut pas être prise parce qu’elle causerait un préjudice injustifié quant au coût.

En ce qui a trait aux entreprises ou aux organismes d’habitation de grande envergure, le coût d’une mesure d’adaptation donnée doit être réparti le plus largement possible dans l’ensemble de l’organisation, de manière à éviter que le fardeau financier engendré par cette mesure soit porté seulement par un complexe d’habitation ou une division. L’évaluation appropriée du coût est basée sur le budget de l’ensemble de l’entreprise ou de l’organisme d’habitation et non sur le budget du seul complexe où habite le locataire qui a demandé l’adaptation ou de la seule division responsable de ce complexe.

Les entreprises ou les organismes d’habitation de grande envergure sont peut être les mieux placés pour fournir un exemple ou montrer la voie à suivre en ce qui touche l’adaptation aux besoins des personnes visées par le Code. Selon toute vraisemblance, ils peuvent plus facilement absorber le coût des mesures d’adaptation.

8.1.2 Les sources extérieures de financement

Les fournisseurs de logements doivent vérifier s’il existe des sources extérieures de financement et, s’il en existe, s’en prévaloir dans le but de payer les coûts des mesures d’adaptation. Avant de pouvoir soutenir que le fait de répondre aux besoins suscités par un handicap causerait un préjudice injustifié quant au coût, par exemple, ils doivent démontrer qu’ils ont bénéficié d’une aide financière au paiement de dépenses en cette matière au titre d’un programme gouvernemental ou autre.

Pour leur part, les locataires doivent également tirer parti des programmes d’aide financière, s’il en existe, pour aider à payer les dépenses engagées pour réaliser l’adaptation qui leur est destinée.

8.1.3 Les exigences en matière de santé et de sécurité

Le maintien de logements sécuritaires est de toute évidence un objectif important. Dans divers contextes liés au logement, il survient des problèmes de santé et de sécurité qui peuvent toucher une partie ou l’ensemble des locataires. Selon la nature et la gravité du risque, un fournisseur de logements pourrait arguer que d’accéder à la demande d’un locataire liée à un motif prévu au Code causerait un préjudice injustifié.

Un fournisseur de logements peut se poser les questions suivantes pour déterminer si la modification d’une exigence en matière de santé ou de sécurité ou une dérogation à celle ci, ou bien une mesure d’adaptation, peut présenter un risque important :

  • Le locataire est il prêt à courir un risque pour sa santé ou sa sécurité lorsqu’il est le seul à courir ce risque[208] ?
  • Peut-on raisonnablement prévoir que le fait de modifier une exigence ou d’y déroger, ou bien de prendre une mesure d’adaptation, présentera un grand risque pour la santé ou la sécurité des autres locataires, selon le cas[209] ?
  • Quels autres genres de risques assume t on dans l’entreprise ou l’organisme d’habitation et quels genres de risques sont tolérés dans la société en général?

On peut aussi se poser les questions suivantes pour mesurer la gravité d’un risque potentiel :

  • Nature du risque : Que pourrait il arriver de dangereux?
  • Gravité du risque : Quelle serait la gravité des conséquences s’il se produisait un événement malheureux?
  • Probabilité du risque : Quelles sont les chances qu’un événement malheureux se produise? Est-ce un risque réel ou simplement un risque hypothétique supposé? Est-ce qu’il pourrait se produire souvent un événement malheureux?
  • Portée du risque : Qui serait touché si un tel événement se produisait?

Si le préjudice possible est mineur et peu probable, le risque ne devrait pas être considéré comme grave. S’il y a risque pour la sécurité publique, il faut prendre en considération le nombre accru de personnes pouvant être touchées et la probabilité qu’un événement malheureux se produise.

Lorsqu’un locataire identifié par un motif prévu au Code présente un comportement néfaste pour le bien être d’autres personnes, il peut être loisible au fournisseur de logements d’arguer que le fait d’accéder à la demande du locataire causerait un préjudice injustifié sur la base de craintes quant à la santé et à la sécurité, en particulier que cela présenterait un risque pour la sécurité publique. Toutefois, la gravité du risque sera évaluée seulement après que l’accommodement aura été consenti et qu’on aura pris les précautions appropriées pour réduire le risque. Il incombera au fournisseur de logements de fournir des preuves objectives et directes de l’existence du risque. Sans preuve à l’appui, les soupçons et les hypothèses fondées sur des impressions ne suffisent pas.

Une allégation de préjudice injustifié doit découler d’un intérêt véritable à maintenir un environnement sécuritaire pour l’ensemble des locataires plutôt que d’une intention punitive. Même lorsqu’un locataire présente un risque pour sa propre sécurité ou celle d’autres personnes, le fournisseur de logements est quand même tenu d’examiner toutes les possibilités d’adaptation s’il y a lieu et lorsque c’est possible.

En définitive, le fournisseur de logements doit concilier les droits du locataire en cause et les besoins de l’ensemble des locataires. Il peut arriver qu’un locataire pose un risque pour sa santé et sa sécurité et celles d’autres personnes et que cela cause un préjudice injustifié, ou qu’il soit impossible de mettre en œuvre une mesure d’adaptation par ailleurs appropriée dans des circonstances particulières. Toutefois, il est important que le fournisseur de logements n’arrive pas trop vite à une telle conclusion, car la formation supplémentaire du personnel des grands complexes d’habitation ou l’obtention d’autres mesures de soutien pour le locataire visé pourraient résoudre le problème. Le processus d’adaptation doit être exploré à fond, sans préjudice injustifié.


[177]Colombie Britannique (Public Service Employee Relations Commission) c. BCGSEU [“Meiorin”] [1999] 3 R.C.S. 3, au par. 54.
[178] Voir Hydro-Québec c. Syndicat des employé-e-s de techniques professionnelles et de
bureau d’Hydro-Québec, section locale 2000, (2008) CSC 43 pour prendre connaissance
des observations récentes de la Cour suprême du Canada relatives au sens du troisième élément de ce critère, dans la pratique, dans le contexte de l’adaptation aux besoins de personnes handicapées en milieu de travail.
[179]Colombie Britannique (Superintendent of Motor Vehicles) c. British Columbia (Council of Human Rights), [1999] 3 R.C.S. 868, au par. 20.
[180]Meiorin, supra, note 177, au par. 66.
[181]Meiorin, ibid, au par. 65.
[182] Dans l’arrêt Meiorin, ibid, au par. 68, la Cour suprême a déclaré ce qui suit :

« Les employeurs qui conçoivent des normes pour le milieu de travail doivent être conscients des différences entre les personnes et des différences qui caractérisent des groupes de personnes. Ils doivent intégrer des notions d’égalité dans les normes du milieu de travail. En adoptant des lois sur les droits de la personne et en prévoyant leur application au milieu de travail, les assemblées législatives ont décidé que les normes régissant l’exécution du travail devraient tenir compte de tous les membres de la société, dans la mesure où il est raisonnablement possible de le faire. »

[183] On peut acheter le document à l’adresse Web suivante : www.shopcsa.ca/onlinestore/GetCatalogItemDetails.asp?mat=000000000002417700.
[184] Voir www.design.ncsu.edu:8120/cud/univ_design/princ_overview.htm
[185]Loi de 1992 sur le code du bâtiment de l’Ontario, L.O. 1992, c. 23. Voir aussi le Règl.
de l’Ont. 350/06 pris en application de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment de l’Ontario.
[186] En mars 2002, la Commission a communiqué de nombreuses propositions au ministère des Affaires municipales et du Logement au sujet des exigences du Code du bâtiment en matière d’accès facile. La Commission a indiqué des moyens d’incorporer des principes relatifs aux droits de la personne dans le Code du bâtiment, et a mis l’accent sur la nécessité d’une meilleure harmonisation entre les deux codes. On peut consulter l’exposé complet présenté par la Commission dans le cadre des consultations sur le Code du bâtiment en accédant au site Web de la Commission : www.ohrc.on.ca.
[187] Voir, par exemple, Quesnel c. London Educational Health Centre (1995), supra, note 18.
[188]Loi de 2005 sur l’accessibilité pour les personnes handicapées de l’Ontario, L.O. 2005, c. 11.
[189] Loi de 2005 sur l’accessibilité pour les personnes handicapées de l’Ontario, L.O. 2005, c. 11.
[190] Voir Di Marco c. Fabcic (2003), ibid.
[191] Voir Walmer Developments c. Wolch (2003), 67 R.O. (3d) 246 (Cour supérieure de justice de l’Ontario).
[192]J.R. c. S.W.M.I (22 août 1994), no 642 (Comm. enq. Ont.) [non publié].
[193] Voir, par exemple, Walmer Developments c. Wolch (2003), supra, note 191; Ottawa Housing Corporation et Mongeon, [2002] D.T.L.O. no 36 (Tribunal du logement de l’Ontario); et Longo Properties Limited c. Patricia Clarke, [2002] TSL-35686-SA (Tribunal du logement de l’Ontario). La Cour suprême du Canada a clairement indiqué que les responsables des décisions administratives sont tenus de prendre en considération et d’appliquer le Code; voir Tranchemontagne c. Ontario (dir., Programme de soutien aux personnes handicapées) [2006] 1 R.C.S. 513.
[194]Voir Nations Unies, Observation générale no 7 : Le droit à un logement suffisant : Expulsions forcées, disponible à www.unhchr.ch/tbs/doc.nsf/(symbol)/CESCR+Observation+generale+7.Fr?OpenDocument%20 (date de consultation de la page anglaise : 13 mai 2009).
[195] Voir Walmer Developments c. Wolch (2003), supra, note 191.
[196] Comme indiqué dans ces pages, la Commission est d’avis que les administrations publiques doivent jouer un rôle de premier plan dans la mise à disposition d’autres logements à l’intention des personnes qui ont besoin d’un soutien plus important que celui que les fournisseurs de logements peuvent raisonnablement fournir.
[197] L’article 5.4 de l’Ontario Regulation 350/06 [règlement publié en anglais seulement] traite des fuites d’air entre les éléments des immeubles séparant le milieu intérieur du milieu extérieur et les milieux intérieurs différents en tenant compte de la santé et de la sécurité des occupants, mais il ne semble pas traiter des fuites d’air entre appartements.
[198]Loi favorisant un Ontario sans fumée, L.O. 1994, c. 10.
[199] Pour en savoir davantage sur le projet de Norme d’accessibilité au milieu bâti, voir www.cfcs.gov.on.ca/mcss/french/pillars/accessibilityOntario/accesson/business/environment/built_standard/air.
[200] À titre d’exemple, la Heart and Stroke Foundation of B.C. & Yukon a demandé un avis juridique en vue de déterminer la légalité de la création d’immeubles à logements multiples sans fumée en conformité avec la Residential Tenancy Act de la Colombie Britannique, ainsi que le processus et les problèmes afférents. Voir smokefreehousingbc.ca/tenants/legal-opinion.html [en anglais seulement].
[201] Un arbitre du travail a déterminé que les fumeurs fortement dépendants ont un handicap. Voir Cominco Ltd. c. United Steelworkers of America, Local 9705, [2000] B.C.C.A.A.A. no 62, affaire dans laquelle une politique d’une entreprise qui touchait les travailleurs dépendants de la nicotine en les exposant à des symptômes de sevrage a été considérée comme de la discrimination basée sur le handicap. Toutefois, la dépendance à la nicotine n’a pas été considérée comme un handicap au sens de la Charte canadienne des droits et libertés dans une affaire où l’on contestait une interdiction de fumer dans un centre de détention; voir McNeill c. Ministère du Solliciteur général et des Services correctionnels de l’Ontario [1998], O.J. no 2288 (Cour de l’Ont. [Div. gén.]). Plus récemment, dans la cause Club Pro Adult Entertainment Inc. c. Ontario, [2006] O.J. No 5027 (J.C.S.), la cour a reconnu la possibilité qu’elle puisse conclure que le tabagisme est un handicap au sens de la Charte si elle était saisie du type de preuve dont avait été saisi l’arbitre dans la cause Cominco. La Cour d’appel n’a pas commenté cette observation; voir Club Pro Adult Entertainment Inc. c. Ontario, [2008] O.J. no 777 (C.A.). Dans une récente décision provisoire, le Tribunal des droits de la personne de la Colombie Britannique a accepté d’entendre une cause où l’on alléguait une discrimination envers un fumeur fondée sur le handicap : Stevenson c. City of Kelowna, B.C., (2009), 2009 B.C.H.R.T. 50.
[202] K. Klasser, MD et al., « Smoking and Mental Illness: A Population-Based Prevalence Study » (2000) 284, no 20, The Journal of the American Medical Association 2608 (réimpression).
[203]Vancouver Sun, « Woman claims right to smoke-free housing » (5 février 2008).
[204] La publication de la Commission intitulée Directives concernant l’élaboration de politiques et de procédures en matière de droits de la personne indique comment les organismes, y compris les fournisseurs de logements, peuvent prévenir et éliminer les problèmes touchant les droits de la personne. Cette politique indique qu’une stratégie complète en matière des droits de la personne pourrait comprendre un plan d’analyse, de prévention et d’élimination des obstacles, une politique sur le harcèlement et la discrimination, un mécanisme de traitement des plaintes, une politique et un mécanisme d’adaptation, et un programme d’éducation et de formation. Voir Commission ontarienne des droits de la personne, Directives concernant l’élaboration de politiques et de procédures en matière de droits de la personne (mars 2008) : www.ohrc.on.ca/fr/resources/policies/gdpp.
[205] Selon une interprétation libérale et téléologique (à la lumière de leurs finalités) du Code et des droits de la personne, en règle générale, les droits doivent être interprétés dans un sens large et les moyens de défense face aux accusations de violation de ces droits, dans un sens étroit. Un certain nombre de causes confirment cette approche à l’interprétation des lois sur les droits de la personne. La Cour suprême a résumé ces causes et exposé les principes applicables à l’interprétation des droits de la personne : voir Québec (Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse) c. Montréal (Ville); Québec (Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse) c. Boisbriand (Ville), 2000 CSC 27. En outre, en vertu du paragraphe 47(2) du Code, celui ci prévaut sur les autres lois.
[206] Il convient de noter que la mise en œuvre progressive et la création d’un fonds de réserve ne doivent être envisagées que si l’adaptation la plus appropriée ne peut pas être réalisée immédiatement.
[207] Cela est conforme à l’approche adoptée par la Commission dans le contexte de l’emploi, à savoir qu’un employeur ou une autre entité ne peut refuser d’accommoder un employé eu égard à des besoins liés au Code pour la raison que cela épuiserait les fonds affectés aux mesures d’adaptation.
[208] Le risque est déterminé après que tous les moyens ont été pris pour le réduire.
[209]Ibid.

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