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X. Logement

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L’article 2 du Code interdit la discrimination en matière d’occupation d’un logement fondée sur l’état familial. Cette interdiction s’applique à la location, à l’expulsion, à l’élaboration des règles et règlements, aux réparations, au harcèlement et à l’utilisation des services et des installations.

On ne connaît que trop l’histoire de ces familles avec des enfants auxquels on a refusé un logement à cause des perceptions négatives associées à l’état familial. Ces perceptions négatives sont aggravées pour les familles jeunes, les familles monoparentales, les familles des collectivités racialisées et autochtones, et celles qui reçoivent l’aide sociale. Les tendances des plaintes dont la Commission est saisie ainsi que les preuves fournies par les sciences sociales indiquent qu’il s’agit là d’un problème endémique persistant sur le marché des logements locatifs. La prévalence continue des logements « réservés aux adultes », malgré l’interdiction claire du Code, en est un exemple significatif.

De même, les familles font face à une gamme d’obstacles systémiques à l’accès au logement. Les familles avec de jeunes enfants, les familles monoparentales, les familles avec un handicap ou les parents d’enfants avec un handicap, les familles en provenance de collectivités racialisées, les familles autochtones et nouvellement arrivées courent infiniment plus de risques de n’avoir qu’un faible revenu. Les allocations de logement dispensées aux familles bénéficiaires de l’aide sociale sont très inférieures aux taux du marché. Cela, lié au fait que les logements locatifs sont rares dans bien des régions de la province, place les familles dans une position notablement défavorisée lorsqu’elles cherchent à se loger.

Les familles identifiées par de multiples motifs du Code font face à un double désavantage lorsqu’elles cherchent un logement – par exemple une famille dont un membre a un handicap doit trouver un logement qui soit à la fois accessible et qui accepte les enfants.

1. Refus de louer à des familles avec des enfants

Comme indiqué ci-dessus, les familles qui cherchent un logement font face à une gamme d’attitudes et de stéréotypes négatifs et discriminatoires. Certains propriétaires préfèrent ne pas louer à des familles avec des enfants parce qu’ils pensent que les enfants font du bruit, se conduisent mal et risquent d’endommager les lieux. Certains stéréotypes négatifs visent particulièrement les adolescents, particulièrement s’il s’agit de garçons ou de jeunes en provenance de collectivités autochtones ou racialisées. Les familles monoparentales dirigées par une femme font face à une toute une gamme d’attitudes négatives, particulièrement celles qui sont autochtones, racialisées, jeunes ou assistées sociales, et elles sont la cible de préjugés selon lesquels elles sont moins responsables, moins fiables et plus susceptibles de ne pas payer leur loyer . Les familles d’accueil font également face à des difficultés supplémentaires dans l’accès au logement à cause des attitudes négatives envers les enfants et les familles d’accueil.

Le Code autorise effectivement des restrictions liées à l’âge dans le domaine du logement dans certaines circonstances.

  • L’article 15 du Code autorise le traitement préférentiel des personnes de 65 ans et plus et autorise donc que des logements soient limités à des personnes de plus de 64 ans.
  • L’article 14 du Code autorise la mise en place de programmes spéciaux pour alléger les difficultés et les désavantages, comme des ensembles d’habitation sans obstacles particulièrement conçus pour les personnes plus âgées avec un handicap.
  • L’article 18 offre une défense aux organismes ou aux groupements religieux, philanthropiques, éducatifs, de secours mutuel ou social dont le principal objectif est de servir les intérêts des personnes plus âgées et qui offrent un logement dans le cadre de leurs services.

Cependant, il n’existe pas de défense qui autorise à réserver des logements aux adultes et prévoit en conséquence l’exclusion des enfants ou des personnes au dessous d’un certain âge[59].

Dans certains cas, les propriétaires refusent directement les demandes à cause de la présence d’enfants. Parfois, ils utilisent un certain nombre d’euphémismes pour décourager ou refuser les demandes des familles avec des enfants. Des déclarations selon lesquelles le bâtiment est :

  • un bâtiment « tranquille »;
  • un bâtiment « pour adultes »;
  • un bâtiment « non isolé »;
  • un bâtiment « axé sur les jeunes professionnels »;

peuvent, lorsqu’elles s’ajoutent à un refus de louer à une famille avec des enfants, indiquer qu’une attitude discriminatoire liée à l’état familial a joué un rôle dans le refus. L’article 13 du Code interdit la publication ou l’exposition publique de tout avis, écriteau, symbole, emblème ou autre représentation qui indique une intention discriminatoire. L’utilisation de ces expressions dans l’offre de logement peut être considérée comme l’annonce d’une intention discriminatoire.

Les propriétaires ne devraient pas exiger des candidats à un logement qu’ils donnent des renseignements révélateurs de leur état familial. Par exemple, les formules de demande ne devraient pas contenir de question sur l’âge des co-occupants[60]. Si les propriétaires ont une exigence de bonne foi pour demander de tels renseignements aux locataires, ils peuvent poser la question une fois que la demande de logement a été acceptée.

2. Critères de location

Il y a un certain nombre de critères couramment utilisés par les propriétaires pour évaluer leurs locataires éventuels qui peuvent créer des obstacles systémiques pour les familles avec des enfants. Le Code, au paragraphe 21 (3), offre des conseils précis aux fournisseurs de logement eu égard à l’utilisation de certains critères pour évaluer et choisir les locataires. Les propriétaires sont autorisés à utiliser les renseignements sur le revenu, les vérifications du crédit et les références en la matière, les antécédents de logement ainsi que les garanties pour évaluer et choisir les locataires. Cependant, le Règlement 290/98 restreint la façon dont ces pratiques commerciales peuvent être utilisées et réaffirme précisément que les propriétaires ne peuvent pas rejeter des locataires éventuels pour des raisons fondées sur les motifs du Code. Aucun de ces instruments d’évaluation ne peut être utilisé de façon arbitraire pour éliminer des locataires éventuels à partir des motifs du Code. Les critères doivent être utilisés de bonne foi et de façon non discriminatoire. Lorsque les renseignements sur le revenu, les vérifications du crédit et les références en la matière, les antécédents de logement ou les garanties sont appliqués de façon à créer des obstacles systémiques pour les personnes identifiées par un motif du Code, le propriétaire devra démontrer qu’il s’agit d’une exigence de bonne foi – c’est-à-dire que les critères ne pourraient pas être appliqués d’une façon qui soit plus accommodante sans créer un préjudice injustifié pour le propriétaire.

2.1 Utilisation des renseignements sur le revenu

Le paragraphe 21 (3) et le Règlement 290/98 autorisent les propriétaires à demander aux locataires éventuels des renseignements sur leur revenu et à en tenir compte. « Les renseignements sur le revenu » comprennent « des renseignements sur le montant, la source et la stabilité du revenu d’un locataire[61] ». Les interdictions du Code concernant la discrimination fondée sur l’état d’assisté social signifient que les propriétaires ne peuvent pas faire preuve de discrimination à l’endroit de locataires éventuels au motif que la source de leur revenu provient de l’aide sociale. Les propriétaires ne peuvent pas non plus refuser de tenir compte de revenus comme les allocations qui sont dispensées aux familles d’accueil.

Le propriétaire ne peut demander de renseignements sur le revenu et en tenir compte que s’il demande également des références en matière de crédit et des renseignements sur les antécédents de logement du locataire éventuel. C’est seulement si le locataire éventuel ne donne pas de renseignements sur ses références de crédit ou ses antécédents de logement lorsque cela lui est demandé que le propriétaire peut tenir compte des renseignements sur le revenu pris isolément. L’évaluation doit être faite de bonne foi, significative et non discriminatoire.

Une pratique courante des propriétaires, dans le passé, consistait à évaluer les locataires éventuels à partir de certains pourcentages (p. ex., le montant du loyer ne devrait pas représenter plus de 30 % du revenu d’un locataire) ou à appliquer des exigences de revenu minimal. Cette pratique a été évaluée dans Shelter Corp. cv. Ontario[62] et jugée avoir un effet systémique sur une gamme de groupes protégés par le Code, y compris les personnes identifiées par l’état familial[63]. La commission d’enquête a jugé que ces pratiques n’étaient pas des exigences de bonne foi car elles ne permettaient d’aucune façon de prédire si un locataire ne paierait pas le loyer. L’ajout subséquent du paragraphe 21 (3) du Code et l’adoption du Règlement 290/98 n’autorisent pas les propriétaires à utiliser des exigences de revenu minimal ou à appliquer des pourcentages de revenu comme cela a été clarifié dans une décision subséquente du tribunal[64].

Le Règlement 290/98 fait une exception particulière pour les logements dont le loyer est proportionné au revenu. Lorsqu’ils évaluent les candidats à ce type logement, les propriétaires peuvent demander des renseignements sur le revenu et en tenir compte isolément.

2.2 Antécédents en matière de logement

Le Règlement 290/98 autorise les propriétaires à demander des renseignements sur les antécédents en matière de logement et à en tenir compte, soit isolément soit en combinaison avec d’autres facteurs, pour évaluer un locataire éventuel.

Les locataires éventuels peuvent ne pas avoir d’antécédents en matière de logement pour des raisons liées à des motifs du Code : par exemple, les immigrants et les réfugiés récents peuvent ne pas avoir d’antécédents de logement au Canada. Les femmes qui tentent de se réinstaller suite à la rupture d’un mariage peuvent se retrouver dans une situation similaire.

Les propriétaires ne devraient pas interpréter le manque d’antécédents en matière de logement comme des antécédents négatifs[65]. Lorsqu’un locataire éventuel n’a pas d’antécédents de logement pour des raisons liées à un motif du Code, les propriétaires devraient chercher d’autres renseignements disponibles au sujet du locataire éventuel pour effectuer une évaluation de bonne foi.

2.3 Antécédents de crédit

Le Règlement 290/98 autorise les propriétaires à demander des références en matière de crédit et à procéder à des vérifications de crédit (avec l’autorisation du locataire éventuel) et à tenir compte de cette information pour accepter ou refuser un locataire.

Les femmes qui se joignent de nouveau à la population active après de longues périodes de prestation de soins, les jeunes familles et les familles de nouveaux venus peuvent ne pas avoir d’antécédents de crédit ou n’en avoir que peu. Les tribunaux des droits de la personne ont jugé que la pratique qui consiste à refuser des candidats qui n’ont que peu ou pas du tout d’antécédents en matière de crédit peut avoir un effet disparate en vertu des motifs du Code. Les propriétaires ne doivent pas rejeter les demandes de location sur la base d’un manque d’antécédents de crédit[66].

De toutes façons, les antécédents en matière de crédit doivent seulement être pris en considération s’il s’agit d’une tentative de bonne foi de procéder à une évaluation valide des locataires éventuels.

2.4 Antécédents en matière d’emploi

Certains propriétaires exigent que les locataires éventuels aient un emploi « stable » à long terme. Cette exigence peut poser problème aux pourvoyeurs de soins qui se joignent de nouveau à la population active après de longues périodes consacrées uniquement à dispenser des soins. L’exigence que les candidats aient un emploi permanent ou satisfassent à un critère de durée minimum d’emploi auprès d’un employeur a été jugée discriminatoire en vertu des motifs du Code[67].

2.5 Garants et dépôts de garantie

Le Règlement 290/98 autorise les propriétaires à demander des garanties pour le loyer ou le versement d’un dépôt de garantie conformément à la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (anciennement la Loi de 1997 sur la protection des locataires). Bien que le recours à des co-signataires ou à des dépôts de garantie puissent être approprié lorsqu’un locataire n’a pas de bonnes références ou a des antécédents de non-paiement de loyer, il n’est pas permis d’exiger des garants ou des dépôts de garantie parce que le locataire éventuel est un membre d’un groupe protégé par le Code, comme un parent seul ou un assisté social.

Lorsque les propriétaires exigent un co-signataire ou un garant, ils ne peuvent pas exiger que cette personne se conforme à des conditions en matière de revenu minimal ou de pourcentage entre le loyer et le revenu qu’il ne serait pas permis d’exiger du locataire éventuel lui-même.

2.6 Préoccupations en matière de santé et de sécurité

Les propriétaires ne peuvent pas refuser de louer un appartement dans un immeuble de grande hauteur à des familles avec de jeunes enfants pour des raisons de santé et de sécurité. Les propriétaires sont tenus par la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation de respecter des normes en matière de santé et de sécurité et de veiller à ce que les appartements soient en bon état. Par ailleurs, le besoin lié à l’obligation d’accommodement concernant l’état familial s’applique aux propriétaires : si des modifications sont nécessaires dans un logement pour répondre à des besoins liés à l’état familial, le propriétaire doit apporter les accommodements nécessaires tant qu’ils ne constituent pas pour lui un préjudice injustifié.

Exemple : Une famille avec de jeunes enfants demande à louer un appartement au 10e étage d’un immeuble d’habitation. Le propriétaire s’inquiète pour la sécurité des enfants parce que l’appartement a un balcon. Plutôt que de refuser l’appartement à la famille, le propriétaire veille à ce que le balcon soit conforme à toutes les normes de sécurité appropriées.

3. Occupation du logement

3.1 Politiques concernant l’occupation du logement

Les politiques concernant l’occupation du logement doivent être fondées sur des exigences de bonne foi. Les propriétaires ne sont pas tenus d’autoriser le surpeuplement de leurs unités de logement. Cependant, des règles arbitraires concernant le nombre d’occupants par pièce ou par chambre peut avoir un effet négatif sur les familles avec des enfants. Un tribunal des droits de la personne a jugé qu’il y avait violation du Code lorsqu’un propriétaire a refusé un appartement de trois chambres à une mère chef de famille avec trois enfants parce que la « norme canadienne » était que ces appartements devraient être loués à des couples avec deux enfants[68]. De même, les propriétaires ne devraient pas refuser des appartements aux familles à cause de règles arbitraires concernant le partage des chambres par des enfants de sexe opposé.

3.2 Transfert de logement

À mesure que des enfants s’ajoutent à une famille, ses besoins en matière de logement évoluent et il lui faut davantage d’espace. Dans ces circonstances, les familles peuvent demander des transferts entre des unités de logement du même bâtiment. Une commission d’enquête de l’Ontario a jugé que les règles qui interdisent les transferts entre les unités de logement sont discriminatoires au motif de l’état familial[69].

3.3 Accès aux installations de loisirs et aux parties communes

Les restrictions fondées sur l’âge à l’accès aux installations de loisirs et aux parties communes peuvent s’avérer discriminatoires au motif de l’état familial. Par exemple, les règles qui interdisent l’utilisation de certains endroits ou de certaines installations aux enfants, ou qui restreignent leur usage par rapport aux autres occupants ont un effet négatif sur les familles[70].

Exemple : Un condominium restreint l’utilisation de sa piscine et de ses installations de loisirs par les personnes de moins de 18 ans à une période limitée entre 15 h et 17 h. Pour les familles qui n’ont pas d’adultes à la maison pendant les heures de travail, cela signifie essentiellement qu’elles ne peuvent pas utiliser la piscine ni les installations de loisirs avec leurs enfants. Cela peut constituer un motif de plainte pour violation des droits de la personne.

Certaines préoccupations en matière de santé et de sécurité concernant l’usage de certaines installations par les enfants peuvent être légitimes. Lorsqu’une règle restreint ou interdit l’accès à des installations ou à certains endroits d’une façon qui gêne l’utilisation par les familles, il incombe au propriétaire de démontrer que la règle est une exigence de bonne foi et qu’une règle plus inclusive ne pourrait pas être appliquée sans préjudice injustifié.

4. Bruit causé par les enfants

Les personnes qui vivent dans des logements multi-résidentiels sont proches les unes des autres et les enfants, de par leur nature même, peuvent être bruyants. Il est naturel que les enfants pleurent, courent et jouent. Le bruit causé par les enfants est fréquemment une source de conflits dans les immeubles d’appartements. Il a été utilisé comme motif pour refuser un logement, a été à l’origine d’expulsions et a été une cause de harcèlement et d’atmosphère empoisonnée pour les familles avec des enfants.

Le bruit normal associé aux enfants ne devrait pas être un motif de refus de logement, d’expulsion ou de harcèlement des familles. Les parents sont tenus de prendre des mesures en accord avec les bonnes pratiques d’éducation pour gérer le bruit fait par leurs enfants et se conduire en bons voisins. Cependant, il faut reconnaître que les enfants font naturellement du bruit.

Les propriétaires devraient prendre des mesures pour veiller à ce que les familles avec des enfants ne soient pas harcelées par leurs voisins à cause du bruit normal associé aux enfants juste comme ils devraient éviter le harcèlement fondé sur tout autre motif du Code. Si nécessaire, les propriétaires peuvent examiner les options possibles, comme le déplacement du locataire qui se plaint ou l’installation d’un système d’isolation, s’il est possible de le faire sans préjudice injustifié.


[59]York Condominium Corp. No. 216 c. Dudnik (No 2) (1990), 12 C.H.R.R. D/325, aux para 165-66, conf. (1991), 14 C.H.R.R. D/406, au para 23 (Cour divisionnaire de l’Ontario).
[60]St. Hill c. VRM Investments Ltd. (2004), C.H.R.R. Doc. 04-023, au para 32 (T.D.P.O.).
[61]Vander Schaaf c. M & R Property Management Ltd. (2000), 38 C.H.R.R. D/251, au para 105 (Commission d’enquête de l’Ontario).
[62] (1998), 34 C.H.R.R. D/1, conf. (2001), 39 C.H.R.R. D/111 (Cour supérieure de l’Ontario).
[63]Ibid., au para 137.
[64]Vander Schaaf c. M & R Property Management Ltd., note 61 supra, au para 110.
[65]Ahmed c. 177061 Canada Ltd. (2002), 43 C.H.R.R. D/379 (Commission d’enquête de l’Ontario).
[66]Ahmed c. 177061 Canada Ltd., ibid., au para 85.
[67]Sinclair c. Morris A. Hunter Investments Ltd. (2001), 41 C.H.R.R. D/98, aux para 36-37 (Commission d’enquête de l’Ontario). Cette décision a jugé qu’il y avait eu discrimination au motif de l’âge puisque les jeunes personnes ont moins tendance à avoir un emploi permanent ou de longue durée. Cependant, des questions similaires se posent au motif de l’état familial, particulièrement dans la situation des pourvoyeurs de soins.
[68]Cunanan c. Boolean Developments Ltd. (2003), 47 C.H.R.R. D/236, aux para 65-66 (T.D.P.O.).
[69]Ward c. Godina (1994), C.H.R.R. Doc. 94-130, au para 50 (Commission d’enquête de l’Ontario).
[70] Dans Leonis c. Metropolitan Toronto Condominium Corp. No. 741 (1998), 33 C.H.R.R. D/479, au para 62 (Commission d’enquête de l’Ontario) : les règles interdisant aux personnes de moins de 16 ans d’accéder à certaines installations et restreignant sérieusement l’utilisation de certaines autre ont été jugées discriminatoires au motif de l’état familial.

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