Language selector

Social Media Links FR


Facebook CODP Twitter CODP

3. Généralités

Page controls

Page content

3.1 Survol du règlement municipal de North Bay régissant la délivrance de permis autorisant les logements locatifs

Le règlement municipal est mis en application graduellement, la date d’application complète étant fixée à 2016. La première vague d’application du règlement municipal ciblait les quartiers à forte densité étudiante, c’est-à-dire les quartiers adjacents à l’Université de Nipissing et au Collège Canadore.

Pour obtenir un permis autorisant les logements locatifs de la ville de North Bay, un locateur doit s’assurer que les chambres situées au rez-de-chaussée ou au sous-sol d’une maison n’occupent pas plus de 40 % de la surface de plancher brute. Le paragraphe 9.1 du règlement municipal stipule que les propriétaires peuvent faire application en vue d’obtenir une dérogation à cette exigence de 40 % de la surface de plancher brute (au rez-de-chaussée et au sous-sol) si la « construction originale » de leur bâtiment prévoyait que les chambres à ces étages occuperaient plus de 40 % de la surface de plancher brute[1].

Le nombre maximal de chambres à coucher permises dans un logement locatif est fixé à cinq, mais la Ville peut, en vertu du paragraphe 9.1 du règlement municipal, autoriser une dérogation permettant de dépasser cette limite, si les plans originaux de la maison prévoyaient plus de chambres à coucher.

Les maisons qui louent six chambres à coucher ou plus et qui n’ont pas reçu de dérogation doivent obéir aux règlements visant les « maisons de chambre », conformément au règlement municipal de zonage de la municipalité. Les maisons de chambre sont autorisées seulement dans les zones où ce type de logement est permis; elles ne sont pas autorisées dans les zones à « faible densité ».

Les droits d’obtention d’un permis sont de 300 $ et les renouvellements, tous les deux ans, s’élèvent à 300 $. Les droits d’obtention d’un permis incluent les frais d’inspections par le Service de la construction, le Service d’incendies et le Service de planification de la Ville. Une inspection par l’Office de la sécurité des installations électriques (OSIE), dont le coût est de 300 $, est également exigée[2].

Pour obtenir un permis, le locateur doit fournir à la municipalité un dossier contenant les documents suivants : plans d’étage, d’entretien et de stationnement; preuve d’assurance; déclarations de conformité du chef du Service d’incendies, du directeur départemental de la construction, de l’administrateur du zonage et de l’OSIE; relevé des condamnations en vertu du règlement municipal relatif au bruit du coordonnateur de l’application des règlements municipaux de la Ville, et reçus de paiement de toutes les amendes reçues.

Les locateurs qui ne suivent pas le règlement municipal sont sujets à la perte ou à la suspension de leur permis, ou à une amende pouvant s’élever à 25 000 $ pour une première infraction (personne) ou à 50 000 $ pour une première infraction (corporation). Les infractions subséquentes sont accompagnées d’amendes plus élevées.

3.2 Motifs du règlement municipal

D’après le règlement municipal, les permis autorisant les logements locatifs à North Bay visaient à :

  • Protéger la santé et la sécurité des locataires
  • Assurer que les services essentiels tels que la plomberie, le chauffage et l’eau courante soient fournis aux locataires
  • Assurer que les logements locatifs « ne soient pas une nuisance pour les maisons voisines ni pour le quartier »
  • Protéger le confort, la réputation et la stabilité des zones résidentielles[3].

Il semble qu’une série de plaintes déposées par les propriétaires au sujet des logements locatifs aient été à la source du règlement municipal. Ainsi, un rapport du conseil municipal rédigé en 2011 souligne ce qui suit :

La ville de North Bay reconnaît le besoin de composer avec divers problèmes qui existent dans la ville de North Bay liés aux logements locatifs. Cela découle d’une série de plaintes reçues depuis de nombreuses années portant sur les conflits au sujet de problèmes liés ou non aux étudiants qui vivent dans les quartiers résidentiels de la Ville, et de leur résolution[4].

La CODP a pris connaissance de plaintes soumises à la municipalité. Les plaintes étaient de nature variée, mais la majorité portait sur le bruit et l’entretien des propriétés louées par les étudiants.

Les préoccupations citées par les propriétaires dans leur soumission à la CODP et dans la correspondance avec le personnel de la ville de North Bay étaient notamment :

  • Stationnement : « L’absence d’espaces de stationnement représente un danger éventuel de santé et de sécurité, car le surplus de véhicules bloque
    la rue, empêchant par le fait même le passage des véhicules d’urgence[5]. » 
  • Vol : « … vol des luminaires de jardin ou des lumières de Noël[6]… »
  • Bruit : « … bruit des courses de chariots d’épicerie ou musique tonitruante ou cris et jurons à toutes heures du jour ou de la nuit et au petit matin[7]... »
  • Ordures et consommation d’alcool en public : « J’ai même vu ces personnes marcher dans la rue en buvant de l’alcool sans considération pour l’endroit
    où ils jetaient leurs bouteilles vides, me laissant la “responsabilité” de ramasser les bouteilles de bière vides et brisées sur mon terrain[8]. »
  • Mauvais entretien de la propriété : « Les portes de garage sont brisées, les pelouses sont pleines d’ornières et les dommages externes divers sont
    le lot de beaucoup de ces propriétés[9]… »
  • Préoccupations selon lesquelles les quartiers « familiaux » se convertissent en ghettos étudiants : « Nous, les propriétaires/résidents, qui avons investi nos économies de toute une vie dans nos maisons n’avons aucunement l’intention de déménager, car nous avons encore espoir que ce quartier ne se transforme pas en ghetto étudiant. Nous nous attendons à ce que la ville de North Bay prenne des mesures plus musclées pour mettre un terme à la prolifération de
    ce type de résidences et pour remettre le quartier aux familles[10]. »

Alors que certains étudiants ayant répondu au sondage n’ont pas entendu de commentaires négatifs dans la collectivité au sujet des étudiants locataires, ou ont entendu des commentaires positifs, d’autres ont partagé leur inquiétude quant aux commentaires négatifs qu’ils ont entendus.

Par exemple, une étudiante locataire a rapporté qu’elle avait entendu « [u]n point de vue péjoratif typique sur la présence d’étudiants dans les “quartiers familiaux” ». Un autre étudiant a rapporté que « beaucoup de résidents du quartier voient les étudiants comme une nuisance pour le quartier ».

Un étudiant a rapporté : « Beaucoup de personnes n’aiment pas les étudiants à cause d’une faible minorité qui ont causé des problèmes de bruit et d’autres perturbations dans le passé. » Un autre étudiant a indiqué à la CODP :

Certains voisins ont une antipathie pour les étudiants, on nous voit strictement comme des fêtards, alors que ce n’est pas vrai. Il y a des voisins qui ne nous adressent pas la parole à cause de leurs idées préconçues. C’est difficile de rencontrer et de connaître nos voisins.

Certains étudiants étaient d’avis qu’ils étaient la cible spécifique du règlement municipal. Ainsi, un étudiant a indiqué que le règlement municipal « est injuste et conçu pour limiter les logements locatifs aux étudiants... » Un autre étudiant a indiqué à la CODP :

… ce règlement municipal est une façon dont la Ville veut faire plaisir aux propriétaires, mais je pense qu’il existe déjà des règlements municipaux que la Ville choisit de ne pas appliquer. On a donc opté pour créer un nouveau règlement municipal qui cible un groupe en particulier : les étudiants, afin « d’atténuer » le problème plutôt que d’appliquer simplement les règlements municipaux existants relatifs au bruit, aux ordures et au stationnement. C’est une injustice, surtout parce que le règlement municipal aura une incidence négative sur North Bay alors que moins d’étudiants et moins de locateurs choisiront de vivre ici parce qu’ils sont incapables de trouver un logement abordable, ou le locateur ne peut se permettre d’acheter une maison seulement pour héberger quelques étudiants.

Certains étudiants qui ont répondu au sondage ont signalé que la ville de North Bay semblait ignorer leur contribution à la vie communautaire. Un répondant a indiqué :

La population étudiante consiste en un grand nombre de personnes dans une très petite municipalité… nous dépensons notre argent ici, nous faisons du bénévolat, nous contribuons au bien de la collectivité en faisant toutes sortes de choses.

Un autre étudiant a tenu les propos suivants :

Il faut changer la perception selon laquelle les étudiants ne sont qu’un groupe d’enfants terribles; nous travaillons et étudions fort, nous avons des emplois et faisons du bénévolat de toutes sortes dans la collectivité, tout cela alors qu’on assiste à des cours et prenons le temps de profiter de notre vie universitaire ou collégiale.

Comme mentionné plus haut, la municipalité a reçu des lettres de propriétaires préoccupés par la transformation des quartiers à maisons « unifamiliales » en « ghettos étudiants ». Les préoccupations de ce genre ne doivent pas constituer le fondement des règlements municipaux en matière de logements locatifs. Les municipalités doivent plutôt encourager le zonage inclusif et tenter de changer les stéréotypes au sujet d’un groupe, ou de groupes, en particulier.

En réponse à une lettre de la CODP qui demandait à la municipalité de commenter l’esprit du règlement municipal en matière de logements étudiants, la Ville a énoncé ce qui suit : 

L’esprit du règlement municipal est de réglementer les logements locatifs. Le règlement municipal ne cible pas les étudiants en particulier ni d’ailleurs aucun groupe protégé par le Code. Le concept du règlement municipal pourrait découler de plaintes au sujet de logements loués par des étudiants, toutefois, cela ne signifie en rien que l’esprit du règlement municipal consiste à réglementer les logements loués par les étudiants. Ces types de logements ne sont qu’un type dans le marché global de l’immobilier de notre région. Le règlement municipal entend compléter les autres règlements adoptés par la ville de North Bay et aider à maintenir la réputation des quartiers résidentiels[11].

La CODP reconnaît que la municipalité a répété à plusieurs reprises qu’elle ne pouvait cibler les étudiants. Ainsi, les représentants de la Ville ont expliqué dans leurs réponses aux plaintes reçues par courriel des locateurs que la municipalité ne pouvait pas empêcher les étudiants de vivre dans un quartier donné et qu’elle ne pouvait pas adopter de règlements municipaux empêchant un groupe d’étudiants de louer une maison[12].

3.3 Solutions de rechange au règlement municipal

Comme décrit précédemment, la Ville a déterminé que les objectifs de son règlement municipal étaient de protéger la santé et la sécurité des locataires, de prévenir la nuisance et de protéger le confort, la réputation et la stabilité des zones résidentielles.

Des outils autres que le règlement municipal existent pour atteindre ces objectifs. Ainsi :

  • Des dispositions existent déjà dans le Code de prévention des incendies et dans le Code du bâtiment pour protéger la santé et la sécurité des locataires.
  • En 2009, la municipalité a appuyé une initiative entre la communauté universitaire et la population locale qui organisait des inspections volontaires des logements offerts sur les sites Web de logements hors-campus de l’Université de Nipissing et du Collège Canadore. Le plan consistait à mener des inspections volontaires dont les résultats pouvaient être affichés en ligne (pour que les étudiants puissent choisir les logements les plus sûrs), mais l’initiative n’a jamais décollé[13].
  • Un représentant de la Ville a noté qu’en 2009, la municipalité avait reçu « un nombre sensiblement réduit de plaintes » relatives aux services et aux normes du bâtiment, et que « cette réduction était due significativement à la sensibilisation du public – la présence dans la Ville des agents chargés de l’application des règlements municipaux n’était pas passée inaperçue. » Ce représentant de la Ville a poursuivi en disant que la création d’un « bon comité de logements de quartier » avait aussi eu une « incidence très positive sur les problèmes de logements loués aux étudiants dans la collectivité »[14].
  • Les patrouilles à bicyclette des Services policiers de North Bay en septembre 2011 semblent avoir réduit les problèmes de bruit. Des documents divulgués par la municipalité révèlent que son personnel a reçu des commentaires positifs des locateurs au sujet de cette initiative[15].
  • Un conseil étudiant a proposé la mise sur pied de fêtes de quartier ou d’autres événements visant à rapprocher les propriétaires et les étudiants (comme des comités étudiants/propriétaires) pour atténuer la tension[16].

La municipalité a cependant répondu que le règlement municipal était nécessaire à son régime réglementaire en matière de logements locatifs. Elle a d’ailleurs déclaré :

Le règlement municipal vient compléter les autres règlements adoptés par la ville de North Bay dans le but d’aider à maintenir la réputation des zones résidentielles bien établies. Nous avons appliqué les règlements déjà en place et continuons de communiquer avec le public afin de le renseigner sur ce règlement municipal[17].

La municipalité est d’avis que son règlement municipal produit des résultats positifs. Elle fait d’ailleurs le commentaire suivant : 

Par l’administration de ce règlement municipal, la ville de North Bay protège les droits d’accès des locataires à certains services, en vertu du Code du bâtiment de l’Ontario, y compris un niveau acceptable de prévention des incendies dans le bâtiment, de santé et de sécurité dans l’utilisation du bâtiment, de conditions de vie à l’intérieur, d’intimité et de vue à l’extérieur et de conservation du bâtiment. Ces objectifs sont tous clairement définis par le Code du bâtiment de l’Ontario que l’on peut trouver dans le Tableau 2.2.1.1, Division A, Partie 2… du Code du bâtiment de l’Ontario et constituent le fondement des exigences obligatoires[18].

La municipalité a fourni à la CODP les résultats d’inspections qui ont été effectuées à ce jour dans le cadre du programme de délivrance de permis autorisant les logements locatifs. Ces inspections ont relevé des résultats non conformes dans plus du quart des bâtiments inspectés. Parmi ces lacunes, soulignons la non-conformité aux normes établies par l’Office de la sécurité des installations électriques, des appartements illégaux soulevant des problèmes de zones de protection, l’absence ou un nombre insuffisant de détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone, des problèmes de sécurité liés à des chambres situées au sous-sol, des problèmes d’aération, l’absence de main courante ou main courante brisée, des problèmes de coupe-froid, des terrasses ou escaliers extérieurs dangereux, l’absence d’un dispositif de fermeture automatique entre la résidence et le garage adjacent et des problèmes structuraux[19].

3.4 Application du règlement municipal

Dans Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, la CODP recommande que les municipalités qui envisagent d’adopter un règlement municipal pour la délivrance de permis autorisant les logements locatifs organisent des consultations auprès des groupes qui seront probablement touchés par un règlement municipal de cette nature, par la voie d’assemblées générales accessibles et bien publicisées et d’interventions directes ciblées sur les groupes vulnérables ou marginalisés[20].

La municipalité a organisé des consultations avant que le règlement municipal n’entre en vigueur. Les étudiants se sont dits préoccupés par le moment choisi pour tenir ces consultations (les assemblées ont eu lieu en mai et en juin, alors que de nombreux étudiants avaient quitté North Bay pour l’été) et la faible participation des étudiants au processus. Bien qu’un grand nombre de locataires interrogés fussent au courant du règlement municipal avant son adoption, beaucoup ignoraient l’existence du processus de consultation organisé par la municipalité à l’égard de celui-ci.

La CODP a reçu une soumission d’un propriétaire qui affirmait ce qui suit :

Le règlement municipal a été créé en consultation avec les locateurs de logements locatifs, les locataires, le Collège, l’Université, le Service d’incendies, les Services policiers, les conseils étudiants et les propriétaires. La contribution de toutes les parties a été prise en compte. À toutes les étapes, la ville de North Bay a organisé des assemblées générales pour informer toutes les parties des options envisagées et des objections, et les améliorations suggérées étaient évaluées et prises en compte…

Les documents divulgués à la CODP par la municipalité montrent que, entre environ 2008 et 2011, celle-ci a tenu des séances de consultation sur le règlement municipal. Dans une lettre datée du 28 mars 2012 à la CODP, la municipalité décrit ses séances de consultation comme étant étendues[21] et indique qu’elle a rencontré « une grande variété de groupes d’intérêt, dont des locateurs de logements locatifs, des locataires, des résidents de quartiers, des cliniques d’aide juridique, le Conseil d’administration des services sociaux du district de Nipissing, les Services policiers de North Bay, l’administration et le syndicat étudiant du Collège Canadore, l’administration et le syndicat étudiant de l’Université de Nipissing et divers Services municipaux responsables d’appliquer les règlements municipaux »[22]. La Ville a également indiqué qu’elle avait tenu des assemblées publiques pour discuter du règlement municipal, et que tous les membres de la collectivité y avaient été les bienvenus[23]. De plus, la municipalité a indiqué que : « l’élaboration du règlement municipal faisait l’objet d’une grande couverture dans les médias locaux et quiconque sentait que le règlement municipal allait le toucher pouvait s’adresser à un membre du personnel de la Ville ou au conseil municipal directement »[24].

Il semble que la publicité et le moment choisi par la Ville pour tenir les assemblées publiques n’étaient pas optimaux, mais l’étendue de la sensibilisation était appropriée.

Dans Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifsla CODP recommande que les règlements municipaux sur la délivrance de permis soient mis en application uniformément et sans discrimination[25].

La municipalité a introduit son règlement municipal dans les zones de la municipalité à forte densité étudiante. Elle a prétendu que le processus ne vise pas les étudiants, mais que l’approche graduelle a été plutôt choisie pour permettre l’allocation appropriée des heures de travail et des ressources, et pour veiller à la bonne transition du règlement municipal dans la collectivité. La municipalité a signalé avoir reçu le plus grand nombre de plaintes des quartiers où le règlement municipal a été appliqué en premier.

Le règlement municipal est entré en vigueur le 1er mai 2012, mais un rapport des médias daté du 14 septembre 2012 énonce :

Entre 45 et 50 permis ont été délivrés ou seront bientôt délivrés. Cependant, la Ville a indiqué que plus de 200 locateurs devraient maintenant avoir reçuleur permis[26].

Un rapport des médias daté du 13 janvier 2013 indiquait que 84 permis avaient été délivrés ou seraient bientôt délivrés[27].

L’absence d’observance immédiate ou généralisée des locateurs a empêché, pour le moment, la CODP de mesurer avec exactitude l’impact du règlement municipal.

3.5 L’environnement actuel des logements locatifs

Dans Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifsla CODP indique :

Conformément à l’énoncé de principe provincial de 2005[28], les municipalités doivent permettre une diversité appropriée de types de logement et de densités requises pour satisfaire les exigences projetées de résidents actuels et futurs, notamment en établissant et en faisant appliquer des cibles minimales pour la prestation de logements abordables à la fois pour les foyers à faible revenu et à revenu moyen[29].

Locataires et organismes sont intervenus durant l’enquête de la CODP; ils ont soutenu que l’environnement actuel des logements locatifs est difficile; les loyers sont à la hausse et le parc des logements locatifs est à la baisse. Ainsi, un organisme a fait observer que le marché des logements locatifs est « continuellement problématique, le coût des loyers étant élevé et le nombre de logements à louer étant bas ».

Un autre organisme a fait remarquer que les locataires « paient 650 $ par mois pour une chambre avec salle de bain partagée avec 5 ou 6 autres chambres ». L’organisme a soutenu qu’il était difficile de louer un logement en fonction « d’un handicap, du statut d’assisté social et de la race » et que « les locateurs préfèrent faire leur argent auprès des étudiants qu’auprès des personnes handicapées ».

Une étudiante chef de famille monoparentale a émis le commentaire suivant :

À North Bay, les locateurs sont très difficiles à l’égard des personnes qu’ils acceptent comme locataires... Un locateur m’a dit qu’il ne voulait pas me louer son logement parce que j’avais un adolescent. Il a dit que les adolescents « se regroupent dehors trop longtemps et sont bruyants ».

Quand je suis arrivée à North Bay, j’étais temporairement bénéficiaire de l'aide sociale de l’Ontario. Personne ne voulait me louer un appartement parce que je faisais partie du système. J’ai donc loué un logement que je n’aimais pas. Quand j’ai commencé à travailler, j’ai cherché un meilleur logement et j’ai trouvé que les locateurs étaient beaucoup plus enclins à me louer parce j’avais un revenu d’emploi. »

Une étudiante chef de famille monoparentale a avancé :

Presque tous les logements locatifs offerts s’adressent aux étudiants (une seule chambre dans une résidence ou un appartement partagé).

D’un autre côté un étudiant a dit que « [l]e taux d’inoccupation dans cette Ville est très faible » et un autre a confié à la CODP :

Je suis déménagé à cause de la hausse du loyer. Mon locateur a augmenté notre loyer de 400 $ et a exigé que nous ajoutions une autre chambre. On n’a pas pu trouver une autre personne, alors on s’est séparé et on est déménagé ailleurs. Ma portion du loyer était de 525 $ et elle est maintenant de 795 $ pour mon nouvel appartement...

Certains étudiants ont souligné la difficulté de trouver un logement abordable près de l’école. Par exemple, un étudiant locataire a soutenu :

Il n’y a pas beaucoup de résidences près de l’école et lorsqu’il y en a, elles sont trop chères, à moins que ce ne soit des logements à faible revenu ou que beaucoup d’étudiants l’occupent.

La municipalité a fait observer que :

Nous avançons que [toute hausse des loyers et du taux d’inoccupation des logements locatifs] n’est pas liée à l’application du règlement municipal sur les logements locatifs. Le taux d’inoccupation dans la municipalité, tel que rapporté par la S.C.H.L., est passé de 2,3 % en avril 2010 à 1,1 % en avril 2011, puis à 2,4 % en avril 2012… Cela signifie qu’il serait plus facile de trouver un logement locatif après l’application du règlement municipal. Au bout du compte, il sera toujours difficile de trouver un logement locatif dans les quartiers enviables, simplement en raison de l’offre et de la demande et de la possibilité qu’ont les locateurs d’exiger des loyers plus élevés pour cette raison[30].


 

[1] Confirmé par une lettre du conseil municipal à la CODP, 2 avril 2013.

[2] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[3] La Corporation de la ville de North Bay, règlement municipal no 2012-55, règlement municipal sur les permis autorisant les logements locatifs, p. 2.

[4] Rapport numéro CSBU 2011-36 au conseil municipal, 28 février 2011, p. 1.

[5] Courriel d’un résident de North Bay à la CODP, 13 mars 2012.

[6] Courriel d’un résident de North Bay à la CODP, 16 mars 2012.

[7] Courriel d’un résident de North Bay à la CODP, 16 mars 2012.

[8] Courriel d’un résident de North Bay à la CODP, 14 mars 2012.

[9] Courriel à la Ville, 29 avril 2011.

[10] Correspondance d’un résident au conseil municipal et au maire de North Bay, réacheminé par courriel le 3 octobre 2010.

[11] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[12] Courriels du personnel de la Ville, 1er octobre 2010.

[13] Procès-verbal de la réunion entre la communauté universitaire et la population locale, 14 septembre 2009, p. 2-3; Lettre à la CODP, 28 septembre 2012.

[14] Courriel du personnel de la Ville, 27 janvier 2010.

[15] Courriels au personnel de la Ville, 5 septembre 2011 et 13 septembre 2011.

[16] Lettre du conseil étudiant à la Ville, non datée.

[17]Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[18] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[19] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[20] Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, CODP, recommandation 2.

[21] Lettre du directeur municipal de la Ville au directeur exécutif de la CODP datée du 28 mars 2012.

[22] Dans une lettre datée du 13 août 2012 à la CODP, la Ville a réitéré qu’elle tenait « régulièrement » des rencontres  avec le Collège Canadore et l’Université de Nipissing au sujet des logements locatifs aux étudiants et du règlement municipal.

[23] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[24] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[25] Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, CODP, recommandation 4.

[26] Gord Young, North Bay Nugget, “City enforcing housing bylaw…” 14 septembre 2012.

[27] Gord Young, North Bay Nugget, “Recent bylaw moves into second phase…” 13 janvier 2013.

[28] Énoncé de principe provincial, Gouvernement de l’Ontario, 2005, section 1.4 (Logements).

[29] Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, CODP, recommandation 5.

[30] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

 

Book Prev / Next Navigation