Language selector

Social Media Links FR


Facebook CODP Twitter CODP

Projet de règlement d’autorisation pour des maisons de chambres et projet de modification connexe du règlement de zonage

Page controls

Novembre 29, 2013

Page content

Maire Steve Parish et membres du conseil
Ville d’Ajax
Hôtel de ville
65, avenue Harwood Sud
Ajax (Ontario)  L1S 2H9

PAR COURRIEL

Monsieur le maire, Mesdames, Messieurs,

Les maisons de chambres sont un type important de logement abordable pour de nombreux groupes vulnérables répertoriés selon les motifs du Code des droits de la personne, dont les résidents qui touchent une aide publique, les personnes racialisées, les personnes handicapées, les nouveaux arrivants, les personnes âgées et jeunes, et les femmes célibataires. C’est pourquoi la Commission ontarienne des droits de la personne (CODP) soumet les commentaires suivants à propos du projet de règlement d’autorisation pour les maisons de chambres et la modification connexe du règlement de zonage.

La CODP a le plaisir de constater l’engagement pris par la ville quant au respect des droits de la personne, tel que précisé dans le document de discussion sur l’examen des maisons de chambres (Lodging Houses Review Discussion Paper). Le document aborde la question des protections internationales et provinciales des droits de la personne concernant le logement, la nécessité d’augmenter le nombre de logements locatifs à bas coût, abordables et subventionnés à Ajax, l’importance des maisons de chambres et d’autres formes de logement abordable, et le fait que les coûts des loyers ont tendance à augmenter lorsque le taux de vacance est peu élevé, comme c’est le cas à Ajax.  

L’intention de la ville de protéger la santé et la sécurité des locataires de maisons de chambres est claire et inattaquable. Nous sommes en faveur de l’établissement de systèmes de protection contre les incendies et d’autres dangers en matière de sécurité qui risquent d’être plus élevés dans les maisons de chambres que dans d’autres types d’habitations.

La CODP recommande de façon constante que des maisons de chambres soient autorisées en tant que droit dans tous les quartiers résidentiels, tant qu’elles respectent la forme du bâti du quartier.

La modification du règlement de zonage semble conforme à la recommandation de la CODP, car elle évite d’utiliser des distances de séparation minimales (DSM). Il s’agit d’une mesure importante qu’il faut prendre lorsqu’on réglemente les maisons de chambres. Le document de discussion de la ville propose des justifications claires et solides pour éviter les DSM. Ces exigences reviennent en fait à « zoner les gens » et peuvent réduire le nombre de logements abordables disponibles et avoir un effet discriminatoire.

Par ailleurs, le règlement impose d’autres restrictions en matière de zonage. En restreignant les maisons de chambres à certaines zones résidentielles, le règlement pourrait avoir un effet discriminatoire. En outre, nous savons également qu’Ajax applique une distance de séparation minimale de 300 mètres pour les foyers de groupe. Il existe de plus en plus de preuves montrant que les DSM imposées aux foyers de groupe sont discriminatoires et ne sont pas fondées sur des principes d’aménagement. Bien que la ville envisage de modifier le règlement de zonage pour les maisons de chambres, nous l’encourageons à en profiter pour supprimer du règlement de zonage l’exigence en matière de DSM s’appliquant aux foyers de groupe.

Les restrictions en matière de zonage contenues dans le règlement semblent être liées aux exigences de stationnement qui ont été fixées pour les maisons de chambres. Outre le fait d’exclure les maisons de chambres de certains quartiers, ces exigences de stationnement peuvent exercer des restrictions sur l’emplacement et la disponibilité des maisons de chambres au sein de zones autorisées, en fonction de la taille du lot. De nombreux travaux de recherche, y compris les consultations publiques menées par la ville, montrent que les personnes qui vivent dans des habitations ressemblant à des maisons de chambres sont moins susceptibles d’avoir une voiture que les personnes qui habitent dans d’autres types d’habitations.

Les exigences de stationnement risquent de restreindre la disponibilité des maisons de chambres et les options de logement des personnes vulnérables, ce qui constituerait une infraction au Code des droits de la personne. La CODP s’inquiéterait si l’exigence avait un effet discriminatoire en restreignant la disponibilité de ce type essentiel de logement abordable, si l’exigence assujettit ce type de logement à des normes différentes de celles de logements de type ou de densité similaire, et si elle ne peut pas être justifiée comme une exigence de bonne foi.

Les exigences s’appliquant aux certificats de police canadiens, tant au moment de la première demande que lors du renouvellement annuel, peuvent aussi soulever des préoccupations. Un certain nombre de groupes protégés par le Code font l’objet de contrôles policiers trop nombreux et/ou sont sous-représentés au sein du système de justice pénale. Par conséquent, il est possible qu’ils soient touchés négativement et de façon disproportionnée si la ville refuse des permis simplement parce qu’il existe un casier criminel.

Par ailleurs, près d’un Canadien sur dix a un casier criminel, mais seulement un petit pourcentage d’entre eux a fait l’objet d’un pardon. Une modification apportée en 2012 aux exigences en matière de demande de pardon, y compris le fait que les frais de demande aient quadruplé et que les temps d’attente avant qu’une personne n’ait le droit de présenter une demande se soient allongés, réduira encore davantage les chances d’obtention d’un pardon. Ceci signifie que des renseignements criminels risquent de figurer sur le certificat de police de nombreuses années après qu’une personne aura respecté les exigences relatives à sa condamnation, se sera insérée dans la société et n’aura plus récidivé.

La position de la CODP est que les organismes devraient adopter une exigence raisonnable ou de bonne foi pour un poste ou un motif avant de demander une vérification du casier judiciaire. Nous recommandons que la ville examine si cette exigence est de bonne foi. Si vous décidez qu’elle l’est, nous recommandons que tout renseignement transmis par le biais d’un certificat de police soit évalué afin de déterminer s’il est vraiment pertinent dans la situation donnée, soit la propriété et/ou l’exploitation d’une maison de chambres, et s’il n’entraine pas plutôt un refus automatique du permis.

Le règlement inclut également des exigences en matière de surface de plancher. Il précise les ratios autorisés de surface de plancher brute par rapport au nombre de logements autorisé dans la maison de chambres. Bien qu’il soit important d’éliminer tout risque réel en matière de santé et de sécurité dû au surpeuplement, la CODP recommande que les municipalités fassent preuve de prudence lorsqu’elles fixent les exigences en matière de surface de plancher, en particulier si elles dépassent celles prévues dans le Code du bâtiment. Dans son récent guide intitulé Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, voici ce que la CODP stipule : 

Le Code du bâtiment établit des exigences pour les surfaces de plancher de différentes pièces et des espaces dans tous les logements Les exigences réglementaires sur les surfaces de plancher qui sont plus strictes que les règlements du Code du bâtiment pourraient être considérées comme arbitraires, et ainsi contrevenir au Code des droits de la personne.

Par exemple, si les normes de surface de plancher brute qui limitent le pourcentage d’une résidence pouvant être utilisé pour des chambres à couche ne s’appliquent pas aux gens dans les propriétés résidentielles, cela pourrait avoir un effet négatif sur les groupes protégés par le Code. (p. 18)

Le règlement contient d’autres dispositions que nous vous suggérons de modifier afin de mieux assurer la protection de la vie privée et la sécurité des locataires dans leur logement. Par exemple :

  • Le règlement autorise l’entrée dans la maison de chambres « à tout moment raisonnable » (« any reasonable time »), aux fins d’inspection. Le fait de définir clairement l’expression « à tout moment raisonnable » et de fournir un préavis pour les inspections (sauf en cas d’urgence) permettrait de mieux s’assurer que les locataires sont traités de façon égale à tout autre résident du logement locatif.
  • Le règlement n’inclut pas les mesures qui doivent être prises pour protéger les locataires vulnérables si une maison de  chambres est menacée de fermeture ou est fermée en raison d’une infraction au règlement. Voici certaines des mesures recommandées :   
    • Adopter un processus permettant d’informer les locataires de toute suspension éventuelle du permis ou de la fermeture de la maison de chambres, et des soutiens en matière de logement à leur disposition
    • Veiller à ce que les besoins en matière de logement d’urgence des locataires soient satisfaits si leur logement est fermé.

Les municipalités ont confrontées à un défi consistant à équilibrer leurs exigences d’autorisation, qui ont pour but de respecter certains objectifs de santé et de sécurité de même que d’autres objectifs, et l’incidence éventuelle sur les personnes qui vivent dans l’habitation. Les exigences du règlement pourraient s’accompagner de coûts connexes qui seront répercutés sur les locataires et pourraient restreindre l’offre de logement abordable. Outre les frais de demande, des exigences comme les inspections et les vérifications policières pourraient avoir un impact sur le coût et la disponibilité du logement.

Une des façons de déterminer si une exigence est vraiment nécessaire ou de bonne foi consiste à évaluer le risque qu’elle est supposée atténuer, et à savoir si elle permet vraiment de définir le degré, la probabilité, la fréquence et la portée réels de ce risque, Dans certains cas, une exigence pourra être modifiée tout en continuant à tenir compte du besoin ou du risque réel, mais elle aura moins d’effet sur la disponibilité et l’abordabilité du logement, de même que sur les ressources municipales et diverses.

On nous a expliqué que les municipalités pouvaient atténuer de plusieurs façons les coûts et les autres effets négatifs des exigences d’autorisation sur le logement locatif. Voici quelques exemples de solutions :

  • Prévoir une période d’autorisation/de renouvellement de plus d’un an
  • Prévoir des coûts progressifs fondés sur la taille du logement locatif
  • Prévoir des exigences initiales en matière de demande d’autorisation qui :
    • n’ont pas besoin d’être répétées dans le cas des renouvellements;
    • ne seront répétées qu’après plusieurs années;
    • ne doivent être répétées qu’en cas de rénovations ou de modifications fondamentales du logement.

En guise de conclusion, j’aimerais mentionner que le logement représente un droit de la personne fondamental. Le processus de délivrance de permis peut s’avérer être un outil valable de promotion de la sûreté et de la sécurité des locataires. Cependant, il doit être utilisé avec beaucoup de diligence pour veiller à ce qu’il ne soit pas discriminatoire.

Je pense que la ville et la CODP souhaitent toutes deux promouvoir la sûreté et la sécurité du secteur du logement abordable et veiller à ce qu’il respecte les droits de la personne. Le défi consiste à élargir et non pas à restreindre ou à réduire les options de la population en matière de logement. C’est à ce moment-là que les quartiers deviennent vraiment inclusifs et accueillants.

Veuillez agréer l’expression de mes sentiments les meilleurs.

 

Barbara Hall, B.A, LL.B, Ph.D (hon.)
Commissaire en chef