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4. Impacts rapportés

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Durant l’enquête, la CODP a entendu les préoccupations des locataires et des locateurs, entre autres, à propos de ce qui suit :

  • Exigences relatives à la surface de plancher par personne
  • Distances de séparation minimales
  • Systèmes différents fondés sur le nombre de chambres
  • Exigences en matière de surface de plancher brute
  • Frais d’autorisation.

4.1 Exigences relatives à la surface de plancher par personne

Dans la plupart des cas, le règlement municipal exige que chaque chambre
à coucher louée « ait une surface minimale de sept (7) mètres carrés par occupant ». Cette exigence est beaucoup plus rigoureuse que ce que prévoit le Code du bâtiment.[48] Cette exigence pourrait faire en sorte que bien des chambres à coucher qui respectent le Code du bâtiment ne puissent plus être louées à des couples, ou à des locataires ou membres de familles qui veulent partager une chambre à coucher.

Selon un document de la ville de 1989, l’imposition de superficies de plancher minimales « aurait des répercussions sur les familles nombreuses »[49].

La Ville a émis le commentaire suivant :

Les exigences en matière de surface de plancher n’étaient pas fondées sur des normes officielles publiées. Elles ont été conçues pour procurer aux locataires un hébergement adéquat, y compris des chambres de taille raisonnable conformément aux préoccupations de la Ville en matière de santé et de sécurité, et de son intention de maintenir un parc de logements cadrant avec ses objectifs d’aménagement à court et long terme. Les universités locales ont observé chez leurs étudiants des questions de santé mentale graves ayant directement trait aux conditions de logement et elles ont exhorté la ville à incorporer spécifiquement des exigences en matière de surface de plancher dans son règlement municipal d’autorisation des logements locatifs, dans l’optique de veiller à ce que les locataires bénéficient de logements adéquats, favorables à la santé[50].

La Ville a indiqué avoir participé à de nombreux projets depuis la publication de son rapport de 1989 pour faire en sorte que les familles et autres groupes protégés par le Code aient accès à des logements adéquats et que les exigences en matière de surface de plancher n’aient pas de répercussions « matérielles » négatives sur elles[51]. La Ville explique ces exigences par sa préoccupation à l’endroit d’une hausse du nombre de logements inadéquats comportant des chambres et une superficie de plancher exagérément petites.

La CODP appuie les efforts de la Ville en vue de régler des questions légitimes de santé et de sécurité. Cependant, si des logements locatifs respectent les exigences du Code du bâtiment et du Code de prévention des incendies, et les normes en matière d’installations électriques, et seraient acceptables s’ils étaient habités par leur propriétaire, les critères employés par la Ville pour déterminer que ce genre de logement est « irraisonnable » ou « inadéquat » ne sont pas clairs.

Une locataire a dit :

…Je suis proche d’une famille de réfugiés qui… à un moment donné vivaient dans un logement de deux chambres à coucher, et ils étaient très nombreux à vivre dans le logement. Je n’aimerais pas que ce règlement joue contre eux. Ils ont trois enfants dans une chambre, et la mère et sa sœur dans l’autre.

Elle s’est aussi dit préoccupée des répercussions que l’exigence relative à la surface de plancher de 7 m2 pourrait avoir sur elle, compte tenu du fait que ses deux filles partagent une chambre plus petite :

Mes deux filles (5 et 2 ans) partagent une petite chambre, mon mari et moi en occupons une deuxième et l’enfant que je porte occupera la troisième. Nous louons habituellement le sous-sol fini à un pensionnaire. Je ne sais pas exactement quelle incidence le règlement municipal aura sur nous, mais cela m’inquiète. Nous avons un revenu faible et toute hausse de loyer aurait des effets dévastateurs pour nous. De plus, je ne voudrais pas séparer mes filles, même si j’avais plus d’espace. Le fait de partager la même chambre crée un lien serré entre elles et enrichie leur vie… Je ne voudrais pas apprendre que nous contrevenons à la loi en faisant en sorte que nos enfants partagent une chambre. »

La CODP a fait un suivi auprès de cette locataire récemment. La locataire a expliqué qu’un agent d’exécution du règlement municipal avait visité le logement et indiqué que l’exigence relative à la surface de plancher de 7 m2 ne s’appliquait pas dans ce cas parce que la locataire avait signé son bail avant l’entrée en vigueur du règlement, mais qu’il n’avait pas voulu fournir de confirmation écrite de l’exception. Elle s’est dit préoccupée de trouver un autre logement si elle perdait le sien. Elle a aussi déclaré ce qui suit :

J’ai fait part à l’agent de mes préoccupations envers le fait que mes filles partageaient une chambre et l’impact du règlement sur les droits de la personne, et il m’a répondu que c’était en raison de questions de droits de la personne que la Ville devait appliquer le règlement uniformément aux familles et étudiants.

Certains locateurs ont dit à la CODP qu’ils avaient dû refuser des familles pour ne pas contrevenir à l’exigence relative à la surface de plancher de 7 m2. Deux locateurs qui louent chacun des maisons de trois chambres à coucher ont récemment donner des exemples spécifiques de locataires devant être rejetés, soit un groupe de deux adultes et trois enfants et un groupe de deux adultes et six enfants. Un de ces locateurs a dit à la CODP qu’elle louait actuellement un logement à un couple et ses trois enfants adultes. Elle a affirmé avoir appelé la Ville, qui lui a dit qu’elle pouvait faire une demande d’exemption. Le processus n’avait toutefois pas été finalisé.

Une autre répondante au sondage destiné aux locateurs a affirmé ce qui suit :

Nous serions obligés d’accepter uniquement des familles de quatre personnes ou moins étant donné que notre maison en rangée de 1 600 pieds carrés et trois chambres à coucher ne respecterait pas l’exigence relative à la surface de plancher de 7 m2 par occupant si deux enfants partageaient une chambre.

Lors d’un suivi récent, cette locatrice a dit à la CODP :

Les anciens locataires ont quitté en octobre 2012. C’était une famille comptant deux enfants. Quand il a passé une annonce pour trouver des nouveaux locataires pour novembre [2012], le gestionnaire de l’immeuble a uniquement rencontré les candidats dont la famille était composée de deux parents et deux enfants ou moins, de façon à respecter cette règle.

D’autres locateurs nous ont dit qu’ils craignaient à l’origine de se heurter à des difficultés en raison de l’exigence relative à la surface de plancher de 7 m2, mais que ces difficultés ne s’étaient pas matérialisées. Une locatrice a indiqué dans le sondage que :

Je devrai savoir si papa et maman comptent dormir ensemble dans la chambre à coucher principale, qui fait 12.9 m2 – je ne pourrais peut-être pas louer le logement à certaines familles.

Lors d’une conversation de suivi avec la CODP, cependant, elle a dit :

... avoir parlé de la taille de la chambre à coucher principale avec les gens de la Ville, qui ne se préoccupaient pas de la situation car, selon leurs calculs, la chambre respectait l’exigence.

Une autre locatrice a indiqué dans le sondage que :

Je loue mon autre logement à une famille qui compte des petits enfants, mais je pourrais devoir l’expulser étant donné que le logement n’a que trois chambres et qu’il pourrait ne pas permettre que deux enfants partagent une chambre.

Lors d’une conversation de suivi avec la CODP, cependant, elle a indiqué que, malgré qu’elle ait déterminé que la chambre occupée par les deux enfants avait uniquement 10 pieds par 11 pieds (moins de 14 m2) :

 [Je] dois respecter le quota de [la Ville] parce que je lui ai soumis les mesures et j’ai obtenu le permis.

Un locateur a dit :

Je pense que les petits enfants, ceux qui ont moins de 16 par exemple, peuvent partager une chambre… Je ne sais pas où j’ai entendu ça, mais c’est mon impression.

Il est possible que ces locateurs aient mesuré les lieux différemment que la Ville et que, selon l’analyse de la Ville, leurs logements respectaient l’exigence relative à la surface de plancher de 7 m2. Il est également possible que la Ville leur ait octroyé un permis par erreur. Il est également possible que la ville donne des exemptions, dans certains cas, à l’exigence relative à la surface de plancher de 7 m2. Si la Ville donne des exemptions, cependant, la CODP ne sait pas si ces exemptions sont temporaires et n’est pas consciente de directives publiques, quelles qu’elles soient, qui indiquent comment la Ville procède pour établir l’exemption.

Les exigences relatives à la surface de plancher par personne obligent les locateurs à poser des questions intrusives, par exemple sur les intentions des locataires par rapport au partage de chambres, et à imposer des règles sur la façon d’utiliser le logement. Certains locateurs évitent peut-être de poser de telles questions. Par exemple, un locateur nous a fait la remarque suivante : « Comment dois-je savoir [comment on se partage les chambres]? Je ne pose pas la question. » Cependant, d’autres locateurs nous ont confié qu’ils posaient des questions intrusives et refusaient certains locataires dans le but de respecter l’exigence relative à la surface de plancher de 7 m2.

Une locatrice a récemment expliqué avoir dû refuser que la blonde d’un ancien locataire n’aménage avec lui parce que la chambre à coucher avait moins que 14m2. Elle a aussi affirmé avoir dû refuser de louer à des locataires potentiels pour respecter la règle :

J’ai dû poser des questions intrusives à des locataires parce que des membres du groupe semblaient vouloir partager une chambre qui ne respectait pas l’exigence de 7 m2 par personne par chambre à coucher. Par exemple, quand un groupe de personnes, dont un couple, ont voulu louer la maison, j’ai dû leur expliquer que, selon les règles, il serait illégal pour le couple de partager une chambre. Quand ce dernier m’a confirmé qu’il voulait partager la chambre, j’ai dû refuser de leur louer le logement par crainte d’avoir des problèmes avec la Ville s’il y avait une inspection. Après ça, je me suis mise à demander à tous les locataires potentiels comment ils comptaient faire le partage des chambres.

J’ai pensé que si je leur posais des questions personnelles avant qu’ils aménagent et choisissais ceux qui respectaient l’exigence, je n’aurais pas à expulser personne plus tard si la Ville venait inspecter les lieux. Bien sûr, je n’aimais pas l’idée de poser aux gens des questions sur leurs relations et style de vie. Cela m’a toujours fait sentir mal à l’aise.

Aux termes de l’article 10 de la Loi sur la location à usage d’habitation et du Règlement 290/98 du Code des droits de la personne de l’Ontarioles locateurs ont le droit d’utiliser une série de critères restreints pour choisir des locataires potentiels, dont aucun ne porte sur le nombre de personnes partageant une chambre à coucher.

Selon la Ville, le nouveau règlement municipal n’exige pas que les locateurs posent des questions plus intrusives qu’ils ne le faisaient pour respecter l’ancien règlement. Elle a indiqué ce qui suit :

L’ancien règlement municipal d’autorisation s’appliquait dans le cas où plus de trois personnes louaient un logement sans constituer une « unité domestique singulière ». Pour déterminer si un groupe de personnes constituait une unité domestique singulière, on devait déterminer entre autres si les membres du groupe prenaient collectivement des décisions, s’ils fonctionnaient à la façon d’une unité cohésive et s’ils étaient familiers les uns avec les autres, y compris combien de personnes partageaient les différentes chambres à coucher[52].

La Ville a indiqué avoir abandonné le critère de l’« unité domestique singulière » en partie parce qu’il était difficile pour les locateurs d’en faire la détermination et parce qu’elle craignait que des familles non traditionnelles et autres ménages puissent se voir refuser à tort des logements en raison de ce critère[53].

Cependant, les exigences relatives à la surface de plancher par personne du règlement municipales s’appliquent à l’ensemble des logements visés par le règlement municipal, et non seulement aux maisons de chambres. Cela signifie que les locataires de la plupart des petits immeubles à logements font maintenant l’objet de questions et de règles intrusives sur le partage des chambres, et pourraient éventuellement se voir refuser des logements pour cette raison.

Le fait de questionner des personnes sur la distribution des chambres peut constituer de la discrimination interdite par le Code en raison de motifs comme l’état matrimonial, l’état familial et l’orientation sexuelle, étant donné que cela indique le désir de refuser l’accès au logement sur la base de ces motifs. La CODP est d’avis que les gens devraient pouvoir partager une chambre avec une personne de leur choix sans que leur locateur ou la Ville ne s’en mêle.

Le fait de refuser des locataires en raison de leur intention de partager une chambre pourrait mener au dépôt de plaintes relatives aux droits de la personne au motif de l’état matrimonial, de l’état familial, de l’orientation sexuelle ou autres.

La CODP a entendu que l’exigence relative à la surface de plancher par personne de 7 ma obligé des locateurs à restreindre les logements offerts à des groupes protégés par le Code, comme les familles nombreuses. En raison de l’exigence, les locateurs peuvent également devoir poser des questions intrusives à propos du partage des chambres.

La CODP conclut que les exigences relatives à la surface de plancher par personne du règlement municipal seront discriminatoires dans certaines situations. Comme l’indique la recommandation 8 du document Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs :

Les gens doivent être en mesure de partager une chambre à coucher, s’ils le désirent, sans que le propriétaire ou la municipalité regarde par le trou de la serrure. En fait, le fait de vérifier ou d’investiguer ce genre de questions pourrait entraîner des plaintes en vertu des droits de la personne[54].

4.2 Distances de séparation minimales (DSM)

Les distances de séparation minimales peuvent avoir un effet néfaste sur les groupes protégés par le Code en restreignant leurs choix en matière de logement. Comme le mentionne Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifsla CODP est intervenue dans certaines affaires touchant les distances de séparation minimales. Un de ces cas, devant le Tribunal des droits de la personne de l’Ontario, a été soulevé par Dream Team, une organisation qui préconise du logement supervisé pour les personnes ayant un handicap. Dans ce cas, Dream Team contestait les exigences de distance de séparation minimales de la Ville de Toronto pour les foyers de groupe de personnes ayant un handicap. Un expert embauché par la Ville de Toronto pour examiner les enjeux découlant de l’imposition par la Ville de distances de séparation minimales aux foyers de groupe a indiqué dans son rapport qu’il ne pouvait trouver de raison d’être saine et acceptable du point de vue de l’aménagement pour ces distances de séparation minimales, et a recommandé par conséquent leur retrait[55].

Les documents fournis par la Ville de Waterloo montrent que les étudiants et personnes âgées, tout particulièrement, pourraient subir les contrecoups de la réduction de l’offre de maisons de chambres que pourrait entraîner l’exigence relative aux distances de séparation minimales, surtout dans les quartiers avoisinant les universités[56]. Ils indiquent aussi que l’accroissement des distances de séparation minimales d’une façon qui limiterait l’offre de maisons de chambres pourrait mener à une hausse des loyers, favoriser l’établissement de maisons de chambres illégales et encourager le maintien sur le marché d’unités locatives marginales en raison du manque de choix en matière de logements étudiants[57] .

En 2002[58], la Ville a recommandé la création d’immeubles à logements pour pallier la demande pour des maisons de chambres. Deux ans plus tard, la Ville
a augmenté à 150 mètres la distance de séparation minimale applicable aux types de maisons de chambres les plus courants[59], ce qui réduit de beaucoup l’offre de maisons de chambres.

La Ville affirme ce qui suit :

Entre 2002 et 2010, 2 386 nouveaux logements ont été construits à Waterloo dans des triplex et immeubles à logements. Depuis, environ 1 800 logements (ce qui représentent environ 5 600 chambres à coucher) ont été proposés et sont soit en chantier, à l’étape de l’élaboration du plan d’implantation ou en attente de permis de construction. Bon nombre de ces logements contiennent quatre ou cinq chambres et aucun n’est régi par le règlement municipal sur les permis autorisant les logements locatifs[60].

Même si les immeubles à logements compensent les espaces locatifs perdus en raison de l’établissement de distances de séparation minimales, ils n’offrent pas nécessairement des types d’hébergement équivalents, à un loyer équivalent. Selon un document de la ville, les étudiants affichent un goût presque équivalent pour les immeubles à logements (47,8 %) et les maisons/maisons en rangée (47,3 %)[61]. Un groupe d’étudiants a dit à la Ville qu’il n’aimait pas les immeubles à logements, et que le règlement municipal limiterait les choix qui s’offrent à eux[62].

Sous l’ancien régime de maisons de chambres de la ville, les « unités résidentielles » constituant des « unités domestiques singulières » pouvaient obtenir une exemption relative aux exigences de distances de séparation minimales. Cela n’est plus le cas. Par conséquent, certaines maisons de chambres qui respectaient la loi auparavant malgré qu’elles ne répondaient pas à des exigences de distances de séparation minimales pourraient maintenant devoir fermer (ou réduire à trois le nombre de locataires[63] pour pouvoir être exemptées des exigences relatives aux distances de séparation minimales).

Un locateur a indiqué ce qui suit :

La Ville utilise [le] règlement de façon brillante pour contourner la décision dans l’affaire Terrance Good. Elle nous force à convertir nos « unités résidentielles » en « maisons de chambres » parce que nous avons besoin d’un permis aux termes de la Loi sur les municipalités.

Un autre locateur s’est dit préoccupé des conséquences des distances de séparation minimales :

Toutes mes propriétés sont situées à moins de 150 mètres d’une maison de chambres autorisée. Par conséquent, je ne peux pas louer plus de trois chambres dans mes propriétés. L’une de ces propriétés est un duplex non conforme, doté d’un droit acquis légal. Il est donc divisé en deux logements, dont un comporte deux chambres à coucher et l’autre, trois. Les deux autres unités ont potentiellement quatre chambres à coucher et cinq chambres à coucher, mais je n’ai pas le droit de louer plus de trois chambres dans chacun d’entre eux.

Un autre locateur a confié à la CODP que, dans certains secteurs, les distances de séparation minimales pourraient éliminer un nombre considérable d’unités de logement locatif ou réduire le nombre de chambres disponibles dans ces unités, et a décrit leur effet sur deux unités de quatre chambres à coucher :

J’ai un duplex conforme à la loi dont les deux logements ne peuvent être occupés par plus de trois étudiants en raison des DSM. [Avant] je pouvais louer les deux logements à quatre étudiants respectivement, qui étaient considérés comme un ménage. Cela est le résultat de la nouvelle exigence de DSM de 150 mètres du règlement d’autorisation… même si la taille des chambres à coucher est supérieure aux exigences relatives à l’occupation des chambres et à leur surface brute de 40 % du logement.

Ce locateur a expliqué que les loyers par personne allaient augmenter en raison des limites imposées au nombre de chambres :

… les loyers sont établis à 495 $ plus les services publics. L’année prochaine [en 2013], ils seront de 660 $ plus les services publics par chambre, pour les trois chambres du logement du rez-de-chaussée et du logement du premier étage. Et cela n’inclut pas le coût du permis, qui s’élèvera à au moins 1 600 $ pour l’immeuble et sera ajouté aux loyers [de l’année suivante]. Cela est dû uniquement à la loi.

Ce locateur a récemment confirmé que la Ville avait envoyé une lettre indiquant que deux locataires devaient être expulsés.

Selon la Ville, les distances de séparation minimales sont en place (à quelques modifications près) depuis près de 20 ans. La ville a aussi indiqué que :

les dispositions du règlement de zonage relatives aux MDS s’appliquaient déjà aux unités de logement occupées par plus de trois personnes. Le règlement sur la délivrance de permis autorisant les logements locatifs étend dorénavant cette exigence aux logements locatifs de cinq chambres à coucher ou plus situés dans certains secteurs. Cependant, étant donné qu’un petit nombre uniquement de maisons à louer dans ces secteurs compteraient cinq chambres à coucher mais seraient louées à trois personnes ou moins, la Ville ne croit pas que le règlement municipal sur la délivrance de permis autorisant les logements locatifs ait empêché tout logement loué auparavant conformément à la loi de poursuivre ses activités en raison des restrictions relatives aux DSM[64].

De poursuivre la Ville :

La ville n’a fermé aucune maison de chambres qui se conformait aux autres exigences du permis en raison de l’exigence relative aux DSM. Jamais[65].

Le fait que des distances de séparation minimales existent depuis 20 ans ne les rend pas pour autant conformes au Code. De plus, le raisonnement de la Ville ne reflète pas le fait que les « unités domestiques singulières » ne font plus l’objet d’exemptions. Par conséquent, certaines unités locatives qui étaient précédemment conformes à la loi (sans être soumises à des distances de séparation minimales) peuvent maintenant devoir satisfaire des DSM.

Il n’y a aucune justification au fait d’exiger que les unités locatives non situées dans des immeubles à logements ou des tours d’habitation soient positionnées
à une certaine distance les unes des autres. Les distances de séparation minimales arbitraires que l’on impose aux logements locatifs et non aux logements de taille et de type semblables qui sont habités par leur propriétaire peuvent contrevenir au Code. Les distances de séparation minimales visent à réglementer les gens, et découlent souvent des stéréotypes associés aux locataires. Comme l’indique Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, au lieu de permettre de planifier des quartiers inclusifs, les distances de séparation minimales peuvent limiter les sites disponibles pour l’aménagement et restreindre le nombre d’emplacements à proximité des services, ce qui nuit aux gens qui ont besoin de logement[66].

4.3 Systèmes différents fondés sur le nombre de chambres

Selon le règlement municipal, (hormis certaines exemptions de droits acquis) les propriétés comptant plus de quatre[67] chambres à coucher ne sont pas admissibles aux permis de classes A ou B, et doivent plutôt faire application pour un permis de maison de chambres de Classe C.


Les distinctions entre les classes A, B, et C ne semblent pas avoir d’impact significatif sur les distances de séparation minimales; elles sont régies par le seuil de « plus de trois personnes » du règlement de zonage[68].

Même si les distinctions entre les classes A, B, et C ne semblent pas créer de préjudice en ce qui a trait aux distances de séparation minimales, elles pourraient entraîner d’autres préjudices.

Par exemple, dans une maison de chambres de Classe C, toutes les portes doivent pouvoir être verrouillées et le locateur doit avoir conclu des baux écrits avec tous les occupants de plus de 16 ans.

Ces exigences pourraient toucher de façon disproportionnée des groupes protégés par le Code. Par exemple, si un couple décide de vivre dans une maison de chambres de Classe C, chaque membre du couple doit signer un bail avec le propriétaire. Les familles qui vivent dans de telles maisons de chambres peuvent se heurter à des défis pratiques si elles doivent placer leurs enfants dans des chambres dont les portes pouvaient être verrouillées.

Selon l’information dont elle dispose, la CODP ne peut conclure que la pratique de la Ville qui consiste à imposer des exigences plus rigoureuses aux unités comptant cinq chambres à coucher ou plus cause un préjudice à certaines personnes en raison de leur association à un motif du Code. Cependant, cette pratique pourrait être arbitraire[69]. Comme l’indique la recommandation 6 de Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, les limites imposées arbitrairement sur les chambres à coucher peuvent réduire l’offre de logements viables aux groupes protégés par le Code et sont à éviter.

4.4 Exigences en matière de surface de plancher brute

Comme l’indique la recommandation 7 du document Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, les exigences arbitraires relatives à la surface de plancher qui sont plus strictes que les règlements du Code du bâtiment pourraient contrevenir au Code.

Le rapport entre la surface de chambres à coucher et la superficie totale prévu dans le règlement municipal semble créer une exigence qui n’existe pas dans
le Code du bâtiment.

Un locateur a fait remarquer que cette exigence était appliquée de façon incohérente à certaines unités locatives et non à d’autres :

… dans une annonce de logement d’une tour d’habitation exemptée, la surface des chambres à coucher représente 70 % de la superficie brute totale du logement. Durant la consultation sur « le nouveau règlement et les maisons en rangée », nous n’avons eu aucune explication sur l’origine de la règle de 40 %.

Puisque certains locateurs pouvaient obtenir une exemption relative à un droit acquis pour les exigences relatives à la surface de plancher brute, la CODP comprend que l’effet à court terme de cette exigence a été minimisé. En se basant sur l’information qui lui a été présentée, la CODP ne peut pas conclure que l’exigence a causé un préjudice envers des personnes en raison de leur association à un motif de discrimination interdit par le Code. La CODP note cependant que la situation pourrait évoluer, étant donné qu’il n’est plus possible d’obtenir une exemption relative à un droit acquis. La CODP note également que la Ville semble appliquer cette exigence aux logements situés dans les petits immeubles, mais non aux logements situés dans des tours d’habitation ou aux logements de propriétaires-occupants. Cela pourrait remettre en question toute utilisation de la santé et sécurité pour justifier l’exigence.

4.5 Coûts liés au règlement municipal

Dans Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, la CODP aborde la question des coûts liés au règlement municipal. Plus précisément, elle souligne la nécessité d’établir un lien raisonnable entre le coût du service et les frais imposés, et exhorte les municipalités à se rappeler que le fait de refiler aux locataires les frais associés à la délivrance de permis pourrait occasionner une hausse des loyers[70].

Les locateurs ayant répondu au sondage indiquent qu’en raison du règlement municipal, les loyers par personne ou par chambre allaient monter d’une somme allant de 10 $ à 100 $ par mois, et que la plupart des hausses se situeraient entre 20 $ et 50 $ par mois. Selon eux, les loyers par logement allaient connaître une hausse allant de 18 $ à 200 $ par mois, se situant dans la plupart des cas entre 30 $ et  80 $.

Un locateur a récemment indiqué à la CODP que les frais liés au règlement municipal, au permis et à l’inspection avoisinent les 1 200 $, et qu’il avait augmenté le loyer du nouveau locataire de 100 $ par mois pour couvrir ces frais.

Selon un rapport de 2011, la Ville a indiqué que le règlement municipal entraînerait une hausse de 12 $ à 20 $ des coûts par locataire[71].

La Ville a maintenu sa position dans sa correspondance avec la CODP en 2012. Elle a souligné que ces chiffres partaient du principe que la totalité des frais étaient refilés aux locataires. Elle a ensuite affirmé ce qui suit :

Selon les meilleures informations à sa disposition, la Ville est d’avis que les loyers sont demeurés stables dans l’ensemble de la municipalité, que les taux d’inoccupation ont augmenté légèrement et que le nombre d’unités locatives sur le marché s’est accru de façon significative depuis que le règlement municipal sur les permis autorisant les logements locatifs a été adopté en 2011[72].

Selon la Ville, les locataires pourraient préférer payer un loyer légèrement plus élevé si cela leur procurait des logements plus sûrs qui se conforment au Code du bâtiment et au Code de prévention des incendies. La Ville s’est également dit inquiète du fait que certains locateurs pourraient tirer avantage du règlement municipal pour justifier des augmentations de loyer supérieures au montant requis pour compenser les frais afférents au règlement[73].

Certains locataires ont indiqué à la CODP qu’ils n’avaient pas fait l’objet de hausses de loyer récemment. D’autres ont parlé de hausses de loyer associées au règlement municipal.

Bien que des locataires aient rapporté des conséquences monétaires liées au règlement municipal, les municipalités ont le droit d’imposer des frais pour la délivrance de permis, tant que ces frais sont proportionnels aux charges du programme. La Ville a fourni à la CODP des données établissant un lien entre les frais d’autorisation et les coûts des services fournis dans le cadre du programme de délivrance de permis. Autrement dit, la Ville semble avoir établi que ses frais sont proportionnels aux services offerts.[74]

L’information présentée à la CODP ne permet pas d’établir que les frais d’autorisation de la Ville sont discriminatoires envers des personnes en raison de leur association à un motif de discrimination interdit par le Code.

4.6 Conclusion

« D’une certaine façon, je crois que le règlement municipal est bon parce qu’il établira des normes de base quant à l’état dans lequel doit se trouver un logement avant de pouvoir être loué. J’ai peur que cela fasse monter les prix des loyers et dissuade les gens d’acheter des maisons et de les louer aux étudiants, ce qui, en bout de ligne, fera chuter le nombre et la qualité des logements offerts aux étudiants. Il est déjà difficile à l’automne de trouver des logements près de l’Université de Waterloo et cela compliquera certainement les choses. J’ai aussi l’impression que ce règlement municipal favorise les logements pour étudiants situés dans des grands immeubles, lesquels ne plaisent pas à l’œil et ne constituent pas le type d’endroit ou bon nombre d’étudiant[s] désirent habiter. » – Étudiant de Waterloo ayant répondu au sondage. »

La CODP abonde dans le sens de cet étudiant en concluant que le règlement municipal d’autorisation des logements locatifs a des aspects positifs et négatifs. La CODP félicite la Ville d’avoir collaboré à l’amélioration de la sécurité des locataires et appuie certaines dispositions du règlement qui sont nécessaires pour assurer cette sécurité. Tous les logements sont soumis à des normes relatives à la santé et à la sécurité, comme celles que prévoient le Code du bâtiment et le Code de prévention des incendies. La CODP est d’accord que la mise en application efficace de ces normes améliore la sécurité des locataires.

En même temps, d’autres exigences du règlement municipal ne sont pas justifiées.

Selon l’information à sa disposition, la CODP a conclu que les exigences relatives à la surface de plancher par personne du règlement municipal sont parfois discriminatoires et ne sont pas nécessaires pour respecter une norme de sécurité. Ces exigences devraient être éliminées.

La CODP est d’avis que les distances de séparation minimales imposées par la Ville de Waterloo ne sont pas justifiées. Les distances de séparation minimales arbitraires applicables aux logements locatifs mais non aux logements de propriétaires-occupants semblables visent à réglementer les gens et découlent souvent des stéréotypes associés aux locataires. Les distances de séparation arbitraires peuvent contrevenir au Code des droits de la personne et devraient être éliminées.

La CODP se préoccupe du fait que la municipalité semble vouloir réorienter les locataires, plus particulièrement les locataires étudiants[75], vers des immeubles à logements ou autres formes de logement à haute densité, à l’écart des secteurs à constructions de faible hauteur. Comme l’indique la recommandation 5 du document Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs :

Conformément à la Déclaration de principes provinciale de 2005[76], les municipalités doivent permettre une diversité appropriée de types de logement et de densités requises pour satisfaire les exigences projetées de résidents actuels et futurs, notamment en établissant et en faisant appliquer des cibles minimales pour la prestation de logements abordables à la fois pour les foyers à faible revenu et à revenu moyen.

Les gens n’ont pas le droit de choisir leurs voisins. Les décisions en matière d’aménagement qui sont prises en fonction d’opposition de membres de la collectivité ou qui constituent du « zonage de personnes » pourraient s’avérer discriminatoires.

La CODP exhorte la Ville à surveiller le marché du logement pour faire en sorte que le règlement municipal régissant la délivrance de permis ne limite pas arbitrairement l’accès à des logements locatifs abordables et que les locataires, dont les étudiants, ne soient pas relocalisés et n’aient pas de difficultés à trouver un logement en raison de leur association à un motif de discrimination interdit par le Code.

La Ville doit également continuer de sensibiliser les gens au règlement municipal et aux principes de droits de la personne connexes pour minimiser les risques que des personnes protégées par le Code ne soient déplacées ou aient de la difficulté à trouver un logement, et pour clarifier toute confusion à propos du régime de délivrance de permis et de l’interaction entre les différents règlements municipaux applicables.


[48] Selon l’article 1.4.1.2 du Code du bâtiment, un logement est une pièce unique ou une série de pièces d’usages complémentaires exploitée sous forme d’unité domestique singulière.

Les articles 9.5.7.1 et 9.5.7.2 du Code du bâtiment exigent ce qui suit relativement à la superficie des chambres à coucher (plutôt que par occupant) dans les logements :

  • 9.8 mètres carrés pour une chambre à coucher principale sans placard intégré
  • 8.8 mètres carrés pour une chambre à coucher principale avec placard intégré
  • 7 mètres carrés pour les autres chambres à coucher sans placard intégré
  • 6 mètres carrés pour les autres chambres à coucher avec placard intégré.

L’article 9.5.7.4. du Code du bâtiment exige que les chambres servant à dormir, à l’exception des chambres à coucher des logements, doivent avoir une superficie d’au moins 7 m2 si elles sont occupées par une personne et d’au moins 4,6 m2 par personne si elles sont occupées par plus d’une personne.

[49] Related/Unrelated Persons Legislation: Zoning By-law Amendments, 89-98, page 9.

[50] Lettre de l’avocat de la Ville à la CODP, 16 novembre 2012.

[51] Lettre de l’avocat de la Ville à la CODP, 28 septembre 2012.

[52] Lettre de l’avocat de la Ville à la CODP, 28 septembre 2012.

[53] Lettre de l’avocat de la Ville à la CODP, 28 septembre 2012.

[54] Pour obtenir d’autres renseignements sur la façon dont le nombre d’occupants par pièce ou chambre peut enfreindre les droits de la personne, voir La politique concernant les droits de la personne et le logement locatif, CODP, Partie V, section 4.3.3.

[55] Sandeep K. Agrawal, Opinion on the Provisions of Group Homes in the City-wide Zoning
By-Law of the City of Toronto
, aux pages 3 et 28, document rendu public le 28 février 2013
par la Ville de Toronto, comme rapport complémentaire à celui du Comité sur l’aménagement
du territoire et la gestion de la croissance, dans Final Report on the City-wide Zoning By-Law: Supplementary Report on Human Rights Challenge to Group Home Zoning Regulations, PG13020.

[56] « Les maisons de chambres et pensions sont des types de logement importants dans
la ville de Waterloo… À Waterloo, la population étudiante habitant à l’extérieur des campus (estimée à 10 300 personnes) est la première clientèle en importance visée par ce genre de logements. La population âgée de la ville est une autre source importante de locataires de ces logements. » Rooming, Boarding, Lodging House Definition Review 92-16, 13 mars 1992, page 1.

Pour en savoir davantage sur le fait que les DSM constituent « le premier obstacle à la construction d’autres maisons de chambres », voir Student Accommodation Study Discussion Paper DS04-16, 3 mars 2004, page 30.

[57] Height and Density Policy Study Discussion Paper DS-02-38, 2002, page 22.

[58] Height and Density Policy Study Discussion Paper DS-02-38, 2002, page 22.

[59] Maisons de chambres de Classe 2 : maisons de chambres occupées par 4 ou 5 personnes, dont aucune est propriétaire-occupant. À l’époque, ces maisons représentaient 80 % des maisons de chambres. Voir Student Accommodation Study Discussion Paper DS04-16, 3 mars 2004, page 14.

[60] Lettre de l’avocat de la Ville à la CODP, 28 septembre 2012.

[61] Height and Density Policy Study Discussion Paper DS-02-38, 2002, page 10, citant une étude effectuée à l’hiver 2002 par un étudiant de cycle supérieur de l’Université de Waterloo.

[62] Lettre à la Ville d’un groupe d’étudiants, sans date; courriel à la Ville, 26 janvier 2011.

[63] L’application des DSM aux propriétés qui constituent des maisons de chambres aux termes du règlement de zonage (parce qu’il y a plus de trois occupants) mais non aux termes du règlement d’autorisation (parce qu’elles ont quatre chambres ou moins) n’est pas clair. Par exemple :

  • Un locateur nous a dit que l’exigence relative aux distances de séparation minimales limitait à quatre le nombre de chambres à coucher qu’il pouvait louer. (Les caractères gras, soulignés ont été ajoutés.)
  • Un locateur nous a confié : « Actuellement, j’ai des unités résidentielles comportant plus de quatre locataires. En raison des DSM, elles ne pourront pas obtenir de permis… » (Les caractères gras, soulignés ont été ajoutés.)
  • Un autre locataire nous a confié : « Ma propriété a maintenant un droit acquis par rapport au règlement municipal. Je serai admissible à un permis de Classe D et n’aurai pas besoin de réduire le nombre de chambres immédiatement. Cependant, à l’avenir, si je perds mon permis de Classe D en raison de délais de renouvellement rigoureux, je serai obligé de réduire le nombre de chambres à coucher parce que cette classe de permis n’accepte pas les logements de plus de quatre chambres à coucher ».
  • Une autre locatrice nous a avoué être confuse : « …Je peux uniquement obtenir un permis de Classe A avec un nombre maximal de trois occupants, sans égard au fait que ma maison compte cinq chambres à coucher et peut loger confortablement une famille nombreuse ou un groupe d’amis. Je ne suis pas certaine de ce qui en ferait une maison de chambres exactement, puisque je crois que le nouveau système remplacerait l’ancien, qui octroyait des permis de maisons de chambres. Maintenant les permis sont octroyés par « classe ». Quoi qu’il en soit, compte tenu du permis que je pourrais obtenir (Classe A pour trois chambres à coucher en raison de l’application de l’exigence de distances de séparation [minimales]), je devrai poser des questions aux locataires potentiels sur leur façon d’utiliser la maison et mon annonce devra refléter les conditions de mon permis. J’ai peur de recevoir une amende de la ville si j’agis différemment. » (Les caractères gras, soulignés ont été ajoutés.)

[64] Lettre de l’avocat de la Ville à la CODP, 28 septembre 2012.

[65] Lettre de l’avocat de la Ville à la CODP, 28 septembre 2012.

[66] Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, CODP, recommandation 9.

[67] Dans son ébauche de règlement de 2010, la Ville a envisagé d’imposer une limite de trois chambres à coucher aux unités locatives de classes A et B sur la base de données montrant que la taille moyenne des « familles » de Waterloo, et le nombre médian de chambres à coucher par unité résidentielle, étaient de trois. La CODP s’est dit préoccupée que les données moyennes et médianes puissent venir embrouiller la situation démographique réelle et les distinctions sociales, et causer aux gens des préjudices fondés sur des motifs de discrimination interdits du Code. En réponse aux commentaires du public, la Ville a augmenté sa limite à quatre chambres à coucher avant de finaliser le règlement.

[68] Le règlement d’autorisation pourrait élargir la définition de maisons de chambres du règlement de zonage, de sorte que les unités de logement de plus de cinq chambres occupées par trois personnes ou moins soient tenues de respecter des distances de séparation minimales, mais cela semble une question théorique uniquement puisqu’on présume que ce genre de logement n’est pas très commun.

[69] La Ville a indiqué ce qui suit : « Les données recueillies par la Ville appuient le fait de limiter les unités locatives de Classe A et Classe B à trois chambres à coucher. Cela a été accru à quatre chambres à coucher en réponse aux réactions des membres du public. » (Lettre de l’avocat de
la Ville à la CODP, 28 septembre 2012.) Bien que cela dénote l’adoption d’une approche songée, la CODP n’est consciente d’aucune information dont dispose la Ville qui montrerait que les maisons de cinq chambres à coucher ou plus sont catégoriquement différentes (et nécessitent une réglementation catégoriquement différente) que les maisons de quatre chambres à coucher ou moins.

[70] Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, CODP, recommandation 13.

[71] Rental Housing By-law and Program Report No. PS-BL2011-016, 4 mai 2011, page 6. De poursuivre la Ville : « Si on part du principe que le loyer mensuel d’un logement de trois chambres à coucher s’élève à 450 $ par chambre à coucher et que le locateur choisit de refiler aux locataires l’ensemble des frais d’autorisation, on parle d’une hausse de 2,5 % à 5 %. »

[72] Lettre de l’avocat de la Ville à la CODP, 28 septembre 2012.

[73] Lettre de l’avocat de la Ville à la CODP, 28 septembre 2012.

[74] La Ville a élaboré un modèle de recouvrement des coûts sur plusieurs années, allant du début du règlement jusqu’en 2016. Ce modèle semble reposer sur l’hypothèse que la Ville afficherait des pertes durant les cinq premières années du programme, mais des bénéfices durant les années subséquentes, ce qui entraînerait le recouvrement complet des coûts dès 2016 (rapport PS-BL2011-007, page 77). La CODP a récemment appris que les recettes de la Ville durant la première année du programme étaient plus élevées que prévues, Le 15 mai 2013, la Ville a indiqué ce qui suit :

Évidemment, la Ville est heureuse que bien plus de locateurs qu’elle ne l’avait prévu aient fait une demande de permis durant la première année du programme de délivrance de permis autorisant les logements locatifs, ce qui a accru ses recettes. Le programme a connu plus de soutien et de participation volontaire que la Ville ne l’avait escompté dans ses prévisions originales. Cependant, le nombre accru de titulaires de permis à cette étape précoce fera aussi augmenter les coûts prévus du programme. Par exemple, la Ville a déjà embauché une personne de plus et envisage l’embauche d’autre personnel. Dans une grande mesure, cet « excédent » est dû au fait que les coûts accrus que la situation engendre sont comptabilisés après l’entrée des recettes (les frais d’autorisation devant être payés en début de processus). Par conséquent, la Ville a recouvré ses coûts et affichait un excédent (flux de trésorerie) pour la période se terminant un an après la mise en vigueur du règlement. À la fin de la période initiale de cinq ans, la Ville s’attend encore à avoir recouvré ses coûts sans afficher d’excédent.

[À] la fin de la deuxième année, si la Ville affiche encore un excédent net pour le programme, elle passera en revue ses frais d’autorisation… [Outre] les questions de droits de la personne, la Ville est tenue par la loi de ne pas utiliser les frais d’autorisation comme source de recettes excédant les coûts du programme.

[75] Comme le mentionne le document intitulé Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, les étudiants sont protégés par le Code lorsqu’ils subissent de la discrimination en raison de leur association à des motifs de discrimination interdits par le Code comme l’âge, l’état matrimonial ou l’état d’assisté social.

[76] Déclaration de principes provinciale, gouvernement de l’Ontario, 2005, article 1.4 (Logement).

 

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