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4. Impacts rapportés

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Durant l’enquête, la CODP a entendu les préoccupations des locataires et des locateurs, entre autres, à propos de ce qui suit :

  • Assemblées au sujet du règlement municipal
  • Nombre maximal de chambres à coucher
  • Exigences en matière de surface de plancher brute
  • Coût liés au règlement municipal
  • Exemptions au règlement municipal.

4.1 Assemblées

Certains étudiants qui ont répondu au sondage ont mentionné certains commentaires qui auraient été faits par des participants aux assemblées publiques organisées par la ville de North Bay le 11 mars 2012. Un étudiant présent a communiqué ce qui suit :

J’étais un des deux étudiants présents à l’assemblée et à mon avis nous avons été attaqués verbalement. Chaque commentaire que nous avons fait au sujet du règlement municipal, ou sur le fait qu’il contrevenait aux droits, a été la risée. C’était très impoli et j’ai honte de vivre dans une Ville et de faire tourner son économie sans que personne n’ait aucun respect pour les étudiants. Ce ne sont pas tous les étudiants qui sont « chien et cochon » comme ils disent. Ils disent que les étudiants les terrifient, que nous avons tous perdu le contrôle... Cette assemblée était très négative et j’étais personnellement choqué et très en colère en retournant chez moi.

Dans une communication à la CODP, la municipalité a expliqué que les commentaires « n’étaient pas tolérés par le personnel de la Ville... [et] que celui-ci s’est entretenu précisément avec les étudiants présents pour les [assurer] de ce fait[31]. » 

En réponse à une recommandation préliminaire de la CODP selon laquelle la Ville devrait « établir les règles de base avant le début des assemblées, où les participants sont clairement informés des objectifs de l’assemblée, et comprennent bien que les commentaires discriminatoires ne seront pas tolérés », la Ville a indiqué que « ce processus est continuellement en place à toutes les assemblées publiques »[32].

Comme mentionné dans Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, la CODP demande aux municipalités, y compris North Bay, d’établir des règles de base dès le début des assemblées pour indiquer que le langage discriminatoire ne sera pas toléré et s’opposer activement à ce type de langage en l’interrompant lorsqu’il survient[33]. Cela doit être fait en public, devant tous les participants, pour bien faire comprendre à tout l’auditoire que le langage discriminatoire est inacceptable.

4.2 Nombre maximal de chambres à coucher

Dans Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, la CODP recommande aux municipalités d’éviter d’inclure des exigences sur le nombre de chambres maximales au règlement municipal régissant la délivrance de permis.[34]

À l’origine, la ville de North Bay a proposé de limiter à quatre le nombre de chambres permises, mais a augmenté cette limite en raison des commentaires reçus lors de ses consultations. Lors d’une assemblée publique du conseil de la municipalité qui a eu lieu le 29 juin 2011, le personnel de la Ville a expliqué que la décision de faire passer le nombre maximal de chambres de quatre à cinq avait « en partie pour but de minimiser le nombre de personnes perdant leur logement en raison du règlement municipal ».

Le personnel « a estimé à 250, environ, le nombre de personnes pouvant perdre leur logement, un chiffre qui doublerait probablement si le nombre maximal de chambres passait à quatre »[35]. Dans une lettre à la CODP, la Ville indiquait qu’en faisant passer
le nombre maximal de chambres de quatre à cinq :

[L]a Ville tentait de réduire les répercussions perçues du règlement municipal sur le logement locatif tout en gérant aussi son incidence sur les locateurs. Le changement apporté n’avait pas simplement pour but de régler la question de la perte de logement. La Ville cherchait plutôt à accroître les possibilités en matière d’hébergement locatif sûr[36].

En réponse à une demande de clarification de la raison d’être du nombre maximal de cinq chambres de la part de la CODP, la Ville a indiqué ce qui suit :

À mesure que les immeubles construits à l’origine en vue de servir de maisons unifamiliales sont convertis en ce qui constitue par définition des maisons de chambre et des pensions, la ville de North Bay doit veiller à ce que le niveau de rendement de ces immeubles soit optimal[37].

D’un autre côté, les réponses au sondage indiquent que l’établissement d’un nombre maximal de cinq chambres pourrait avoir un effet néfaste sur certains locataires. Un locataire sondé a parlé du fait d’avoir à composer avec l’incertitude :

Beaucoup de logements près de l’école avaient auparavant plus de cinq chambres. Certains endroits louent encore plus de cinq chambres. Par mesure de précaution, je refuse d’envisager d’aménager dans un logement loué à plus de cinq étudiants parce que je ne voudrais pas me retrouver sans logement. Pour cette raison, j’ai eu de la difficulté à trouver un logement près de l’école.

Des étudiants ont dit craindre de perdre leur logement en raison de l’exigence relative au nombre maximal de chambres à coucher, et de voir leurs colocataires perdre leur logement. Par exemple, un étudiant locataire a soutenu :

En ce qui concerne le règlement municipal, six personnes vivent dans notre maison. Le règlement municipal obligerait l’un d’entre nous à déménager et peut-être nous empêcherait même d’utiliser toutes les chambres de la maison. Tout cela causerait du stress à des étudiants à temps plein qui sont déjà très occupés à tenter de poursuivre des études.

Comme l’a affirmé un étudiant :

Un étudiant/colocataire devra quitter le logement afin que nous puissions respecter le nouveau règlement municipal. Nous sommes tous de bons amis et ne laisserions pas l’un d’entre nous quitter seul. Deux personnes seront donc obligées de quitter.

La CODP a tenté sans succès d’obtenir des renseignements à jour sur la situation dans ces logements pour savoir si des personnes avaient été obligées de quitter les lieux en bout de ligne.

Des personnes ont aussi fait part à la CODP de leurs préoccupations selon lesquelles l’établissement d’un nombre maximal de chambres pourrait réduire l’offre en matière de logements dans North Bay. Un étudiant locataire a affirmé ce qui suit :

Bien que j’apprécie et approuve le fait que les logements locatifs ont maintenant besoin d’être inspectés et approuvés avant que les locateurs puissent les louer, je me préoccupe des limites imposées sur le nombre de chambres par maison. J’ai vue beaucoup de logements locatifs à North Bay qui comptent plus de cinq chambres à coucher (les logements à six chambres sont relativement courants) de bonne taille et assez d’espaces communs. Le nombre de locataires devra maintenant être réduit dans ces logements. Plus d’étudiants seront donc à la recherche d’un logement, ce qui augmentera la demande en matière de logements étudiants, déjà trop forte. Cette demande accrue ne pourra pas être comblée.

D’autres personnes ont réitéré cette préoccupation. Ainsi, un locateur sondé a formulé les propos suivants dans un premier temps :

Pour respecter le règlement municipal, je dois cesser de louer une chambre, c'est-à-dire réduire mon nombre d’étudiants de 30 è 25. En raison du règlement municipal, cinq étudiants perdraient l’accès à un logement abordable de grande qualité… Si je dois réduire de un le nombre de locataires dans mes cinq logements, le nombre de places offertes dans des unités locatives diminuera et je devrai augmenter le loyer des locataires restants pour compenser ma perte de revenus. Et si je ne peux pas compenser cette perte, je vendrai les logements.

Cependant, durant un récent suivi, ce locateur a rapporté à la CODP avoir demandé et obtenu une dérogation relativement au nombre maximal de chambres. Aucune place n’a donc été perdue dans ses logements.

Il semblerait que les facteurs suivants puissent atténuer les répercussions de l’exigence concernant le nombre maximal de chambres :

  • Des dérogations sont offertes pour les propriétés comptant à l’origine plus de cinq chambres
  • Les propriétés comptant plus de cinq chambres peuvent conserver leur nombre de chambres actuel « si elles sont situées dans un secteur où sont permises les maisons de chambres »[38]
  • Le règlement municipal ne limite pas le nombre de personnes pouvant occuper une chambre.

L’information présentée jusqu’à présent à la CODP ne permet pas d’établir que le nombre maximal de chambres prévu a causé à certaines personnes un préjudice en raison de leur association à un motif de discrimination interdit aux termes du Code.

4.3 Exigences en matière de surface de plancher brute

Comme l’indique Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, les municipalités devraient éviter d’imposer des exigences arbitraires qui sont plus strictes que les règlements du Code du bâtiment et pourraient contrevenir au Code des droits de la personne[39].

Deux étudiants locataires sondés ont indiqué que leur locateur leur avait dit qu’ils devaient cesser d’utiliser une chambre du logement en raison de l’exigence du règlement municipal en matière de surface de plancher brute. Les deux locataires ont quitté le logement pour des raisons non liées au règlement municipal et n’ont donc pas, en bout de ligne, subi les contrecoups du règlement municipal.

De nous expliquer un autre étudiant :

Le règlement municipal de North Bay indique que pas plus de 40 % de la surface de plancher brute totale d’un logement située au rez-de-chaussée et au sous-sol ne peut être consacrée à des chambres à coucher. En raison de ce facteur, un (1) des cinq (5) locataires de notre maison devra quitter sa chambre au sous-sol. Malheureusement, en plus de perdre un ami qui devra se trouver un nouveau logement, les quatre (4) locataires restants verront leur loyer augmenter de 25 % pour compenser la perte du 5e locataire. Cela accroîtra de beaucoup le coût de nos loyers respectifs et pourrait nous faire perdre le logement parce que nous ne serions plus en mesure d’en payer le loyer.

La CODP a été incapable de faire un suivi auprès de cet étudiant pour confirmer qu’un locataire avait bel et bien dû quitter le logement[40].

Dans le sondage, certains locateurs ont indiqué avoir eu à réduire le nombre de chambres ou d’unités à louer dans leurs immeubles, à accroître le loyer de l’une ou l’autre de leurs chambres ou unités locatives, ou à prendre ces deux types de mesures, en raison de l’exigence en matière de surface de plancher brute du règlement municipal.

Par contre, le fait que les immeubles prévoyant au moment de leur construction des chambres à coucher sur plus de 40 % de la surface du rez-de-chaussée et du sous-sol peuvent obtenir une dérogation, et que cette exigence ne touche pas les étages supérieurs, vient contrer les arguments des étudiants et locateurs.

En bref l’enquête n’a pas produit d’information permettant d’établir que l’exigence en matière de surface de plancher brute a causé à certaines personnes un préjudice en raison de leur association à un motif de discrimination interdit aux termes du Code.

4.4 Coûts liés au règlement municipal

Dans Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, la CODP aborde la question des coûts liés au règlement municipalPlus précisément, elle souligne la nécessité d’établir un lien raisonnable entre le coût du service et les frais imposés, et exhorte les municipalités à se rappeler que le fait de refiler aux locataires les frais associés à la délivrance de permis pourrait occasionner une hausse des loyers[41].

Certains locateurs sembleraient augmenter leurs loyers en raison du règlement municipal. Comme l’expliquait le locateur d’un logement, « je m’attends à augmenter le loyer de 25 $ à 50 $ par locataire pour couvrir les coûts associés à l’obtention du permis ». Un locateur possédant plusieurs propriétés a récemment rapporté que le coût moyen de l’obtention du permis pour une propriété allait de 1 000 $ à 1 200 $, selon sa propre expérience et celle d’autres locateurs qu’il connaît à North Bay.

Selon la Ville, « si un locateur tente de récupérer les frais associés au règlement municipal, soit 300 $ pour la Ville et 300 $ pour l’OSIE, le coût total refilé aux locataires ne devrait pas s’élever à plus de 5 $ par mois, par locataire (en supposant qu’il y a un locataire par chambre) [600 $/12 mois = 25 $/mois /5 chambres à coucher = 5 $ par chambre à coucher] ».La Ville fait remarquer qu’« il y a peut-être d’autres façons d’expliquer les hausses des loyers, y compris l’inflation, le désir des locateurs de tout simplement accroître leurs profits, l’offre et la demande, et les coûts associés au respect du Code de prévention des incendiesCode du bâtiment et autres lois provinciales, sur lesquels la ville de North Bay n’exerce aucun contrôle »[42].

La Ville a dit avoir pris des précautions pour s’assurer que les frais associés au règlement municipal étaient raisonnables et qu’ils ne causeraient pas de « préjudice injustifié ». Elle a aussi indiqué que l’imposition de ces frais ne permettait pas de recouvrir la totalité des coûts associés à la mise en application du règlement municipal.

Dans un rapport de 2011 au conseil municipal, le personnel de la Ville a indiqué :

En ce qui a trait à la réduction des conséquences pour les locataires, la Ville a consulté le CASSDN [Conseil d’administration des services sociaux du district de Nipissing]. D’après ce qu’on nous dit, le CASSDN juge que le règlement municipal aura peu de répercussions sur les loyers ou l’offre de logements. D’ailleurs, sans l’accroissement artificiel des revenus provenant de l’offre excessive de places à louer dans une même maison, les loyers pourraient même se stabiliser[43].

Si certains locataires ont soulevé des préoccupations par rapport à l’incidence du règlement municipal sur les loyers, d’autres étaient du même avis que la Ville. Par exemple, selon un étudiant locataire : « J’habiterai à quelques portes d’où j’habitais l’année dernière, à un loyer moins élevé.

Une locataire ayant répondu au sondage a affirmé être qu’elle appuyait le règlement municipal et espérait qu’il aiderait à réduire les coûts de location à North Bay :

J’espère que ce règlement municipal aidera à rendre le logement un peu plus accessible à ceux et celles qui, comme moi, ne sont pas des étudiants célibataires. Je paie beaucoup trop pour un petit deux chambres à coucher pour mes filles et moi parce que des locateurs louent de minuscules placards à des étudiants désespérés pour 600 $. S’il y a des limites au nombre de locataires que ces locateurs peuvent placer dans un même logement, peut-être créera-t-on d’autres possibilités de logement pour aider les étudiants de tout genre.

Les municipalités ont le droit d’imposer des frais pour la délivrance de permis, tant que ces frais sont proportionnels aux charges du programme. La Ville semble avoir respecté cette proportionnalité, n’assurant même pas le recouvrement complet des coûts du règlement municipal. Aucune information n’a été présentée à la CODP indiquant que les frais de délivrance du permis de la Ville sont discriminatoires envers des personnes en raison de leur association à un motif de discrimination interdit par le Code.

4.5 Exemptions au règlement municipal

Le règlement ne concerne pas les immeubles à logements et projets domiciliaires, ni d’autres types de logements, définis de la façon suivante :

  • Une unité locative occupée par un (1) locataire, dans laquelle pas plus d’une (1) autre chambre est occupée par un locataire
  • Une unité locative occupée par le propriétaire de l’unité locative, dont il s’agit de la seule résidence, dans laquelle pas plus de deux (2) chambres à coucher sont occupées par des locataires.

Dans le cadre du règlement, un « locataire » est « une personne qui paie un loyer ou procure des services en remplacement du paiement d’un loyer, en échange du droit d’occuper une unité locative. »  

Le matériel transmis par la Ville montre que le 9 mars 2011, le personnel de la Ville a fait la déclaration suivante au cours d’une séance d’information à l’intention des locateurs : « ça va pour les familles si elles ont plus de quatre chambres à coucher. Le règlement vise les locataires. »[44]

En réponse à une demande de clarification de cette déclaration, la Ville a affirmé ce qui suit :

Si une ou deux personnes louent un logement et sont responsables d’en payer le loyer pour l’ensemble du ménage (qu’il y ait ou non un lien de parenté entre les membres du ménage), le règlement ne les concerne pas. Il concerne les locataires qui paient un loyer individuel pour leur propre chambre, soit directement au locateur ou à une personne chargée de collecter les loyers[45].

Selon cette interprétation, une maison de quatre chambres à coucher occupée par quatre personnes – dont l’une seulement paie le loyer – n’est pas soumise au règlement. Par contre, la même maison de quatre chambres à coucher occupée par quatre personnes– contribuant toutes au paiement du loyer – est soumise au règlement. Cela semble arbitraire, et entraînera aussi de la discrimination dans certains cas à l’endroit des personnes plus susceptibles de partager un loyer avec d’autres – comme les personnes célibataires protégées aux termes du motif d’état matrimonial du Code et les étudiants qui pourraient être protégés aux termes du Code au motif de l’âge, de l’état matrimonial ou de l’état d’assisté social.

La CODP se préoccupe du fait que le système d’exemptions n’est pas seulement arbitraire et, dans certains cas, discriminatoire, mais qu’il est aussi appliqué d’une façon discriminatoire qui contrevient au Code. La Ville a envoyé un courriel à un locateur de North Bay le 7 mars 2013, qui indiquait ce qui suit :

…Si votre logement n’est pas admissible à un permis en raison du fait qu'il est loué à des familles traditionnelles, ou parce qu’il compte moins de trois chambres à coucher, veuillez nous l’indiquer et nous en prendrons note dans le système. [Les caractères gras ont été ajoutés.]

Si ce courriel reflète le mode d’application du règlement de la Ville, il semblerait qu’une maison de quatre chambres à coucher, occupée par une « famille traditionnelle » n’est pas soumise au règlement municipal, tandis que la même maison de quatre chambres à coucher, occupée par un groupe de célibataires ou une « famille non traditionnelle » le serait.

Ce type d’exécution du règlement municipal n’est pas nécessaire, ni justifiable du point de vue de l’aménagement du territoire. Par exemple, en 1979, la Cour suprême du Canada a conclu, dans Bell c. R. que des immeubles ne pouvaient pas faire l’objet d’une réglementation plus stricte simplement parce que des personnes sans lien de parenté y résidaient[46]. Plus tard, le gouvernement de l’Ontario a ajouté la disposition suivante au paragraphe 35(2) de la Loi sur l’aménagement du territoire :

Aucune distinction sur la base des liens Le pouvoir d’adopter un règlement municipal en vertu de l’article 34, du paragraphe 38(1) ou de l’article 41 ne s’étend pas au pouvoir d’adopter un règlement municipal qui a pour effet de faire une distinction entre les personnes apparentées et celles qui ne le sont pas à l’égard de l’occupation ou de l’utilisation d’un bâtiment ou d’une construction, y compris l’occupation ou l’utilisation de ceux-ci comme logement unifamilial.

Selon l’opinion de la CODP, ce genre d’application du règlement municipal contreviendrait au Code parce qu’il serait discriminatoire envers les étudiants, les personnes célibataires et les membres de certains groupes confessionnels ou ethniques, ainsi que d’autres personnes protégées aux termes du Code qui pourraient ne pas évoluer dans une « famille traditionnelle ».

Cette façon d’appliquer le Code pourrait aussi mener à d’autres violations du Code. Par exemple, cela pourrait pousser les locateurs à poser des questions discriminatoires. Un locateur sondé s’est dit préoccupé à l’idée de devoir poser des questions sur la vie personnelle et familiale d’un locataire éventuel en raison de toute la confusion entourant l’état familial et le permis de logement locatif.

… il [le règlement municipal] semble indiquer que nous devons poser des questions personnelles aux locataires à propos de leurs relations et liens de parenté avec les autres personnes qui habiteront dans le logement, ce que je refuse de faire étant donné que ça me semble inapproprié et illégal.

Un autre locateur a récemment indiqué à la CODP que ses locataires avaient commencé à recevoir des appels de représentants de la Ville en décembre, dont
deux appels dans la semaine précédente d’employés de la Ville qui voulaient savoir, en autres, s’ils avaient un conjoint, où habitait leur famille et s’ils avaient des adresses à l’extérieur de North Bay. Selon le locateur, les locataires s’étaient sentis harcelés par la Ville en raison des questions sur leurs relations[47]. Le même locateur a rapporté qu’un inspecteur lui avait dit, durant une inspection, que « si vous n’avez pas une famille traditionnelle, c’est-à-dire mère, père, enfants et petits-enfants, vous devez obtenir un permis »[48].

Quelques locateurs sondés ont établi un lien direct entre le fait de louer leurs logements à des étudiants et le besoin d’obtenir un permis. Ces locateurs disaient qu’ils n’avaient pas besoin de permis parce que leurs locataires étaient des familles ou, à l’inverse, se plaignaient du fait que le règlement s’appliquait à leur propriété parce qu’ils la louait à des étudiants, tandis qu’il ne visait aucunement les locateurs louant leurs logements à des familles. Certains locateurs ont affirmé qu’ils ne loueraient pas de logements à des étudiants parce qu’ils ne veulent pas faire de demande de permis.

Le fait de questionner des personnes sur la composition de leur ménage – particulièrement pour déterminer qui dort à quel endroit – peut avoir une incidence négative liée à des motifs de discrimination interdits par le Code, comme l’état matrimonial, l’état familial et l’orientation sexuelle, et refléter le désir de refuser l’accès au logement sur la base de ces motifs. La CODP est d’avis que les gens devraient pouvoir prendre des décisions personnelles à propos de leur ménage – comme qui partagera une chambre – sans que leur locateur ou la Ville ne s’en mêle.

4.6 Conclusion

Des renseignements obtenus dans le cadre de l’enquête montrent que certaines composantes du règlement municipal régissant la délivrance de permis, et l’application de ce règlement, entraîneront de la discrimination dans certains cas. La Ville devrait retirer toute distinction faite en fonction du nombre de personnes contribuant au loyer et son processus d’exemption ne devrait pas favoriser les « familles traditionnelles ».

Il est essentiel que la Ville continue de sensibiliser les gens au règlement municipal et aux principes de droits de la personne étant donné que :

  • Des étudiants ont rapporté avoir été la cible de commentaires désobligeants durant une assemblée publique. Comme l’aborde plus en profondeur le rapport de la CODP intitulé Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, les étudiants sont protégés par le Code lorsqu’ils subissent de la discrimination en raison de leur association à des motifs de discrimination interdits par le Code comme l’âge, l’état matrimonial ou l’état d’assisté social
  • Les gens se demandent encore dans quel contexte les exemptions s’appliquent à des groupes de locataires qui occupent le même logement
  • Des étudiants sondés ont indiqué que, selon leurs locateurs, le règlement municipal ne permettait pas de loger plus de cinq personnes dans une même unité locative, alors qu’en vérité le règlement s’applique uniquement au nombre de chambres à louer
  • Des locataires se sont dits préoccupés du fait de perdre leur logement puisqu’ils n’étaient pas certains qu’un permis avait été délivré à leur logement. Certains ont dit craindre de signer un nouveau bail, ne sachant pas si la propriété (surtout si elle avait plus de cinq chambres) avait obtenu un permis.

La Ville doit aussi surveiller le marché du logement pour faire en sorte que le règlement municipal régissant la délivrance de permis ne limite pas l’accès à des logements locatifs abordables et maintenir la combinaison de types et de densités d’habitation nécessaire pour répondre aux besoins des résidents actuels et futurs.


 

[31] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[32] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[33] Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, CODP, p. 14.

[34] Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, CODP, recommandation 6.

[35] Compte rendu de l’assemblée publique du conseil, 29 juin 2011, page 1.

[36] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[37] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[38] Brochure intitulée The City of North Bay – Residential Rental Licensing By-law. Accessible en ligne à l’adresse : www.cityofnorthbay.ca/common/pdf/RRHL%20-%20Information%20Borchure.pdf.

[39] Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, CODP, recommandation 7.

[40] Certains répondants au sondage, comme cette personne, n’ont pas consenti à ce que la CODP effectue un suivi auprès d’eux.

[41] Un toit pour tous : Droits de la personne et autorisation des logements locatifs, CODP, recommandation 13.

[42] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[43] Rapport CSBU 2011-74 au conseil municipal, 26 juillet 2011, page 4.

[44] Compte rendu de la séance d’information à l’intention des locateurs du 9 mars 2011.

[45] Lettre du conseil municipal à la CODP, 28 septembre 2012.

[46] Dans l’arrêt Bell c. R., [1979] 2 S.C.R. 212, à la page 223, le tribunal a conclu que « …le prétendu zonage établi en fonction des liens qui unissent les occupants d’un logement plutôt qu’en fonction de l’usage du bâtiment est ultra vires de la municipalité aux termes des dispositions de The Planning Act ». Voir aussi la décision de la Cour suprême de l’Ontario (affirmée par la Cour d’appel de l’Ontario avec refus d’en autoriser l’appel devant la Cour suprême du Canada) dans Smith et al. v. Township of Tiny (1980), 27 O.R. (2d) 690 (Div. Ct.); affd. 29 O.R. (2d) 661 (ON C.A.).

[47] Conversation avec un locateur, le 27 mars 2013.

[48] Courriel au personnel de la CODP, 27 mars 2013.

 

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