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6. Logement

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L’article 2 du Code protège les personnes âgées contre la discrimination en matière de logement. Cette protection couvre le processus de location et d`éviction, les règlements afférents au construction, les réparations, l`utilisation des installations et des services. Le logement comprend toute une gamme de modes d’hébergement, y compris les logements locatifs, les condominiums, les maisons de retraite et les établissements de soins. Il peut y avoir un certain chevauchement entre le logement et les services pour ce qui est de l’application de la loi, par exemple dans les maisons pour personnes âgées offrant des services comme l’entretien ménager, les repas et les soins médicaux.

Le Code interdit la discrimination directe et la discrimination par suite d’un effet préjudiciable en matière de logement. Par exemple, un fournisseur de logements ne devrait pas refuser des personnes âgées pour la simple raison qu’il souhaite attirer des résidents plus jeunes. De la même façon, les personnes âgées qui paient peut-être des loyers moins élevés parce qu’elles habitent depuis plus longtemps dans leur logement locatif ne devraient pas être soumises à une éviction par des locateurs qui souhaitent attirer de nouveaux locataires qui paieront des loyers plus élevés.

Sauf quelques exceptions, on constate que les personnes âgées ne se voient généralement pas refuser un logement à cause de perceptions discriminatoires au sujet de leur âge. Le principal obstacle qui se présente aux personnes âgées en matière de logement est plutôt la pénurie de logements répondant à leurs besoins, c’est-à-dire des logements qui soient à la fois abordables et accessibles.

La CODP estime que les personnes âgées bénéficient de l’appui, de l’esprit communautaire et de la sécurité financière qu’offrent les projets de logement destinés aux personnes âgées. De plus, la CODP a reconnu que le concept du « vieillissement chez soi » est une considération centrale, de sorte que dans certains cas il peut être approprié d’offrir un « logement pour les personnes âgées » à des personnes de moins de 65 ans qui ont des besoins particuliers qui persisteront à mesure qu’elles vieilliront.

Par conséquent, la CODP est en faveur des logements destinés aux personnes âgées, y compris celles qui ont moins de 65 ans, qui respecteront les objectifs du Code. Cependant, les personnes responsables de ce type de logement doivent être conscientes que les restrictions fondées sur l’âge sont à première vue discriminatoires et qu’elles doivent donc être en mesure de les justifier en se servant de l’un des moyens de défense prévus dans le Code. Voici quelques possibilités à cet égard :

  • L’article 15 prévoit une défense justifiant le traitement préférentiel des personnes de 65 ans ou plus. Cette disposition met à l’abri les logements destinés exclusivement aux personnes de plus de 64 ans d’une contestation que pourraient présenter des personnes trop jeunes pour être admissibles.
  • L’article 14 permet des programmes spéciaux visant à atténuer un préjudice ou un désavantage économique. Cette mesure peut permettre les logements sociaux destinés à des personnes à faible revenu ayant plus qu’un certain âge, mais moins que 65 ans, si l’on peut prouver que ce groupe subit des désavantages particuliers liés à leur situation socio-économique, désavantages que ne subissent pas les personnes plus jeunes. Cette disposition peut également permettre des projets d’habitation à accès facile spécialement conçus pour les personnes âgées ayant un handicap.
  • L’article 18 prévoit qu'un organisme ou un groupement religieux, philanthropique, éducatif, de secours mutuel ou social, dont le principal objectif est de servir les intérêts des personnes âgées ou des personnes âgées appartenant à un groupe confessionnel ou ethnique particulier, et qui offre des logements dans le cadre de ses services, peut avoir le droit de ne fournir des logements qu’à des personnes ainsi identifiées. Cependant pour pouvoir invoquer ce moyen de défense, l’organisme ne doit pas offrir seulement des logements, il faut qu’il offre également d’autres « services et installations ».[46]

Exemple : Une synagogue administre une résidence pour les personnes âgées dont l’objet est de favoriser la religion et culture de ses pensionnaires. Des services religieux sont offerts et des mets kosher sont servis. Seules y sont admises des personnes de religion juive qui ont plus de 60 ans.[47]

Il n’existe cependant aucun moyen de défense pour justifier les immeubles réservés aux adultes qui ont pour objet d’exclure les enfants ou les personnes qui ont moins qu’un âge donné.

Les personnes âgées peuvent avoir besoin de mesures d’adaptation pour pouvoir jouir de leur logement de manière égale aux autres locataires. La personne responsable du logement, soit le locateur dans le cas d’un logement locatif ou la société condominiale dans le cas d’un condominium, est tenue de fournir les adaptations qui tiennent compte des besoins et des capacités des résidents âgés, sous réserve de la norme relative au préjudice injustifié. :[48]

Exemple : Une locataire a commencé à souffrir d’arthrite et demande que les poignées de porte de son logement et des locaux communs, comme la buanderie, soient changées; elle demande en effet qu’on remplace les poignées rondes actuelles, qui sont difficiles à manipuler, par des poignées à levier qui sont plus faciles à manier pour les personnes arthritiques. Le propriétaire effectue de bon gré ces changements qui ne lui occasionnent pas de préjudice injustifié. De plus, cette modification sera utile à d’autres locataires de l’immeuble, qui vieillissent eux aussi.

L’obligation de prendre des mesures pour répondre à des besoins particuliers peut comprendre des travaux de modification de l’appartement d’une personne âgée (sauf si le logement lui appartient), de l’entrée de l’immeuble, des trottoirs, des installations de stationnement et des locaux communs. Il peut s’agir de modifications physiques, comme l’installation de dispositifs élévateurs, de rampes d’accès, de dispositifs visuels d’alarme-incendie et de sonnettes de porte pour les personnes ayant une déficience auditive, des poignées de porte adaptées, des comptoirs abaissés, etc. Il peut également s’agir d’autres formes d’adaptation comme le fait d’exempter une personne de certaines règles ou de les modifier, de permettre le transfert à un autre logement sans pénalité[49], d’offrir plus de services d’entretien, comme le déneigement plus fréquent, etc.


[46] Voir Gregory c. Donauschwaben Park Waldheim Inc. (1990), 13 C.H.R.R. D/505, para. 29 (Ont. Bd. Inq.). Dans cette affaire, une société à but non lucratif, dont l’objectif est de promouvoir et de préserver la culture et le patrimoine des Souabes de la région du Danube, a eu gain de cause en utilisant cette défense. La vente d’une propriété située dans le parc ne pourrait être approuvée que si l’acheteur parlait allemand.
[47] Un tribunal a jugé qu’une société condominiale contrevenait au Code en raison de ses règlements internes qui interdisaient l’occupation de condominiums aux familles ayant des enfants de moins de 14 ou de 16 ans; York Condominium c. Dudnik (1991), 14 C.H.R.R. D/406 (Ont. Div. Ct.).
[48] Dans Julie Ramsey c. S.W.M. Investments (22 août 1994), (Ont. Bd. Inq.) 642 [inédit], une locataire a allégué qu’il y avait discrimination fondée sur un handicap parce que le locateur n’avait pas aménagé de places de stationnement réservées aux personnes handicapées. Les parties sont parvenues à une entente selon laquelle le locateur a accepté de fournir deux places de stationnement réservées à l’intention des locataires, une place réservée à l’intention des visiteurs et de fournir plus tard, suivant les besoins, d’autres places réservées à l’intention des locataires handicapés, de telle sorte que toutes les personnes admissibles à un stationnement pour personnes handicapées pourront en avoir un. Le locateur a également accepté d’entretenir ces places de stationnement en assurant le déneigement, en mettant du sable ou du sel sur la place de stationnement et sur les voies menant à la porte de l’immeuble.
[49] Par exemple, au cours de ses consultations, on a dit à la CODP que les personnes âgées qui deviennent veufs ou veuves subissent un préjudice particulier lorsqu’elles cherchent un logement plus petit qu’il serait plus facile d’entretenir, mais qu’elles font face alors à une hausse de loyer considérable. Une adaptation possible dans ce cas serait de faciliter le transfert à un autre logement du même immeuble sans traiter la situation comme s’il s’agissait d’une nouvelle location auquel pourrait s’appliquer un loyer plus élevé.

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